다주택자 5월9일까지 '도장' 찍으면 중과 피한다 … 잔금 기한은 최대 6개월 연장

정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 예정대로 오는 5월 9일 종료한다. 다만 5월 9일까지 계약 건에 한해 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 조정대상지역은 4개월, 지난해 10월 신규 조정대상지역에 포함된 지역은 6개월의 유예기간을 준다. 임대 중인 주택의 경우, 임차인이 임대하는 동안 최대 2년 범위에서 실거주 의무를 유예한다. 

12일 재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처는 이 같은 내용의 '다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안'을 발표했다. 

정부는 "다주택자 중과 유예 종료 보안 방안은 현행 토지거래허가 지역 내에서 임차인의 주거를 보호하고 매도 의지가 있는 다주택자는 팔 수 있도록 기회를 부여하려는 것"이라고 설명했다. 

현행 규정상 오는 5월 9일까지 양도하는 주택에 대해 중과가 유예된다. 5월 9일 이후에는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 양도할 때는 기본 세율에 중과 세율을 더해 양도세를 부과한다. 중과 세율은 2주택자가 20%p, 3주택자가 30%p다.

다만 정부는 5월9일까지 계약을 마치면 잔금·등기를 위한 기간을 4~6개월 주기로 했다.

기존 조정대상지역인 강남 3구와 용산구는 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 경우에 한해  계약일로부터 4개월 내 양도하면 양도소득세 중과를 적용하지 않기로 했다. 

가계약이나 토지거래허가 전 사전거래약정은 인정되지 않는다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에 한해 계약요건이 충족되는 것으로 본다. 

토지거래허가 대상 주택을 매수하려면 기존 규정에 따라 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 한다. 

지난해 10월 신규로 조정대상지역에 포함된 지역은 5월 9일까지 매매계약을 완료하고 6개월 이내 양도하면 유예 대상에 포함된다. 

지난해 조정대상지역으로 신규 지정돼 중과대상이 된 점을 감안해 기존 조정대상지역 대비 2개월의 추가 여유기간을 부여했다. 매수자는 토지거래허가일로부터 6개월 내 해당 주택에 입주하면 된다. 

임차인이 거주 중인 주택의 매매를 원활히 하기 위한 조치도 포함됐다.

세입자가 있어 집을 팔지 못하는 다주택자들을 위해 기존 임차인의 임대차계약서상 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예한다. 

실거주 유예는 매도자가 다주택자로 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 주택을 거래하는 경우에 적용된다. 해당 요건을 확인하기 위해 임대차 계약서나 전세계약서를 제출해야 하며 개인정보동의서도 추가로 요청될 예정이다. 

이달 내 관련 규정이 개정될 예정으로 개정 후 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가가 가능하다. '부동산 거래신고법'에 따르면 신청일로부터 영업일 15일 이내 허가를 심사하게 돼 있다. 예컨대 2월 12일 신청하는 경우 영업일 15일 이후인 3월 10일 이전에 허가가 가능하다.

다만 늦어도 정책 발표일부터 2년 이내인 2028년 2월 11일까지 실제 입주를 마쳐야 한다.

주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 현행 '대출 실행일로부터 6개월 내'에서 '대출 실행일로부터 6개월' 또는 '임대차계약 종료일로부터 1개월' 중 더 늦은 시점까지 유예한다.

단 실거주 의무와 주택담보대출 전입신구의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 한정해 운영할 예정이다. 매수인의 무주택 여부는 토지거래허가 신청일과 대출 신청일 기준으로 판단한다. 

전세대출 이용자가 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 매수하는 경우 원칙적으로 전세대출이 회수되지만, 매입 주택에 세입자가 계속 거주 중이라면 해당 임대차계약 잔여기간까지는 대출 회수가 유예된다.

정부는 이번 조치를 반영한 '소득세법 시행령'과 '부동산거래신고법 시행령' 개정안을 오는 13일부터 입법예고할 예정이며, 이달 내 공포·시행을 목표로 추진한다는 계획이다.