김용범 靑 정책실장, 다주택자 대출 축소 시사 … "LTV 축소-만기 차등화"

김용범 청와대 정책실장은 22일 주택시장에서 투자 목적으로 사용되는 담보대출이나 갭투자 전세금 등 '레버리지'가 거시경제 위기로 연결될 수 있다며 "금융 건전성을 지탱하는 방향으로 구조를 전환해야 한다"고 밝혔다.

김 실장은 이날 페이스북에서 "아파트와 비거주 다주택의 레버리지 의존 구조를 지금처럼 유지하는 것이 과연 지속 가능한가"라며 이 같이 말했다.

그는 "레버리지를 활용한 비거주 다주택 매입 경우 가격 상승기 수익은 사적으로 귀속되지만 하락기에는 금융 건전성 저하를 통해 사회 전체로 위험을 전이시킬 수 있다"며 "수익은 개인에 남고 위험은 사회화되는 비대칭이 생기는 것"이라고 했다.

이어 "하락기에 가격조정 자체보다 치명적인 것은 담보가치가 떨어지면서 금융기관 대출 여력을 위축시키는 것"이라며 "1990년대 일본 자산버블 붕괴 과정에서 이 구조가 확인됐고 2008년 미국의 금융위기도 본질은 비슷하다"고 했다.

그러면서 "중요한 것은 기대 구조를 재편하는 일"이라며 "비거주 다주택 대출의 단계적 주택담보대출비율(LTV) 축소, 대출 만기 구조 차등화 등 신호가 일관되게 축적되면 다주택 투자에 대한 기대수익률이 재평가된다"고 했다. 이어 "전환은 점진적이어야 하지만 그 방향은 선명해야 한다"며 "투기적 기대를 증폭시키지 않는 방향으로 대출의 기준이 되는 신용 원칙을 명확히 할 시점"이라고 부연했다.

다만 김 실장은 주택 임대사업자 등 다주택자에 대한 강력한 규제가 시행될 경우 임차인 주거 불안이 파생될 수 있어 임대 공급구조 개편 등이 병행돼야 한다고 주장했다.

그는 "투자 목적 레버리지를 축소한다면 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행해야 한다"며 "무주택 가구의 중장기적 주거 안정을 제도적으로 담보하지 못한 채 레버리지만 축소한다면 구조 전환은 또 다른 불안을 낳을 수 있다"고 진단했다.

또한 "신용 재정렬은 임대 공급구조 재편과 동시에 추진돼야 한다"며 "장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자 육성과 공공·준공공 임대 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다"고 강조했다.

그러면서 "투자 목적 단기 차익을 전제로 한 신용과 달리 장기 임대와 거주 안정에 결합된 신용은 가격 변동을 완충하는 방향으로 작동한다"며 "레버리지를 줄이는 정책과 안정적 임대 기반을 확충하는 정책이 서로 충돌하지 않고 동일한 방향을 향하도록 설계돼야 한다"고 설명했다.