전세 오름폭 넘은 월세 … 1주택 대출 규제, '월세 대란' 뇌관되나

정부의 고강도 대출 규제로 매매와 전세 가격 상승세는 주춤한 가운데, 월세 가격만 나홀로 오름세를 보이고 있다. 이런 가운데 금융당국이 비거주 1주택자에 대한 전세대출 제재를 예고하면서, 대출길이 막힌 실수요자와 세입자들이 월세 시장으로 쏟아져 월세 대란으로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있다.  

19일 한국부동산원의 '3월 전국주택가격동향조사' 자료를 보면, 전국 주택 매매가격은 0.15%, 전세가격 0.28% 상승해 전월 대비 상승폭이 둔화됐다. 반면, 월세가격은 0.29% 오르며 상승세를 유지했다. 서울의 경우 같은 기간 월세가 0.6% 올라 매매(0.34%)나 전세(0.56%)보다 더 가파른 상승폭을 보였다. 

이 같은 흐름은 비아파트 시장에서도 이어졌다. '2026년 1분기 오피스텔 가격동향'에 따르면, 전국 오피스텔 매매가격(-0.41%)과 전세가격(-0.09%)은 나란히 하락했지만, 월세가격은 0.66% 급등했다. 지역별로는 수도권이 0.69%, 지방이 0.54% 상승하며 전방위적인 오름세를 보였다.

통상 서울 아파트는 월세보다 전세 상승률이 더 가팔랐다. 하지만 지난해부터 양상이 뒤집혔다. 서울 아파트 월세 상승률은 3.94%를 기록하며 통계 집계 이래 처음으로 3%를 돌파했다. 같은 기간 3.77%를 기록한 전세 상승률 마저 뛰어넘은 수치로 월세 상승폭이 전세를 추월한 것은 사상 처음이다.

본격적인 전세의 월세화가 진행되는 가운데, 정부가 비거주 1주택에 대한 대출 규제까지 추가로 예고하면서 월세 시장 쏠림에 대한 우려가 커지고 있다. 시장에서는 금융당국이 1주택자의 전세대출 신규 보증을 막고, 기존 대출의 만기 연장도 제한할 가능성에 무게를 두고 있다. 

실제 규제 사정권에 든 대상의 규모는 상당한 수준이다. 17일 국회 정무위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원이 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG) 및 SGI서울보증에서 제출받은 자료에 따르면, 이 세개 보증기관이 지난해 취급한 1주택자 전세대출 보증은 총 9만220건, 보증액은 13조9395억원으로 전체 보증액의 12.7%를 차지한다. 

앞서 정부는 교육, 직장 등 불가피한 사유에 한해서는 예외를 적용할 예정이라고 밝혔지만, 시장에서는 전세대출보증을 받은 1주택 9만 가구, 특히 수도권 주택을 보유한 사람이 1차 선별 규제 대상이 될 것으로 관측하고 있다. 실제 전체 9만220건 중 72%(약 6만5000가구)가 수도권에 집중돼 있으며, 비수도권은 28% 수준이다.

업계에서는 이들의 자금줄이 막힐 경우, 이로 인한 연쇄 작용이 월세 시장을 자극할 것으로 내다보고 있다. 전세대출 만기 연장이 거절된 1주택자는 기존 전세금을 반환하고 반전세나 월세로 거주지를 옮겨야 한다. 만약 자금 압박을 견디지 못하고 본인 소유 주택으로 실거주를 택할 경우, 해당 주택에 거주하던 기존 무주택 세입자가 퇴거해야 하므로 이들 역시 새로운 전·월세 매물을 찾아 나서게 된다. 어느 쪽이든 이미 가격이 오르고 있는 수도권 월세 시장에 초과 수요를 유발할 수 밖에 없는 구조다.

전문가들은 부동산 투기 차단이라는 정책 취지에도 불구하고 획일적인 대출 통제가 부동산 시장의 부작용을 낳을 수 있다고 지적했다. 권대중 한성대학교 경제부동산학과 교수는 "공급을 막는 것이 모든 문제의 원인"이라며 "수요에 따라 공급을 늘리고 그 만큼 과세하면 되는데 거래를 제한하거나 규제하는 건 다른 나라에서도 찾아볼 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "공공뿐만 아니라 민간건설시장을 활성화해야 한다. 시장경제에 따라 공급을 늘리면 가격이 안정화될 수 밖에 없다"고 진단했다.