[르포]'복마전'으로 치닫는 북아현 뉴타운 3구역

"3구역은 말 그대로 답이 없어요. 사업 진척 가능성에 대해서 누구도 장담하지 못합니다."

지하철 5호선 충정로역에서 도보로 5분. 역세권에 위치한 북아현 뉴타운 3구역은 GS건설·롯데건설 컨소시엄과 지자체, 정비업체 간 복마전 등으로 도시정비사업이 늪에 빠져 있다.

지난 27일 뉴데일리경제는 조합과 비상대책위원회(비대위)간 갈등이 첨예한 서울 서대문구 북아현뉴타운 3구역을 찾았다.

북아현뉴타운3구역은 동네 곳곳에 뉴타운 사업을 반대한다는 의미의 붉은 깃발이 나부키고 있어 을씨년스러운 분위기가 풍겼다. 주민들도 흉흉한 동네 분위기를 걱정하고 있었다.

동네 어귀에서 만난 40대 주민은 "동네가 마치 이념 갈등으로 비춰지는 것 같다"며 "사업진행 여부를 떠나 어떻게든 결론이 나길 바란다"고 말했다.

인근 공인중개사 관계자는 "재건축·재개발 사업에 흔히 있는 모습이지만 3구역 갈등은 끝이 보이지 않는다"며 "개발이 빠르게 진행되도 입주까지는 최소 10년은 더 걸릴 것"이라고 전했다.

즉 뉴타운 사업에 난관이 많다는 말이다.

조합과 비대위간 갈등의 골이 깊어진 것은 감정평가 금액은 물론 평가 과정상 문제점이 제기되면서다.

비대위는 "현 감정평가 금액은 시세보다 약 35%가량 낮은 금액"이라며 "애초 나왔던 감정평가 금액을 조합 측의 강요에 의해 3번 수정됐다. 경매가격보다 낮은 감정 금액이 이치에 맞느냐"고 주장했다.

이에 대해 조합 관계자는 "감정평가 업체는 구청이 선정하는 것으로 조합과는 무관하다"면서 "평가 과정상 오류로 인해 수정이 있었던 것은 사실"이라고 해명했다.

사업성에 대해서도 의견이 엇갈렸다. 

비대위는 "3구역의 전체 감정가 금액 중 현금청산자 비율이 44%에 달한다"며 "만약 사업이 지속되면 분담금 폭탄을 맞을 수 도 있다"고 지적했다.

이에 대해 조합측은 용적률 20% 상한을 추진 중이라고 설명했다. 이 안은 구청 공람이 끝난 상태며 만약 통과되면 사업성은 충분하다는 입장이다. 조합은 "용적률 상한을 통해 4549가구가 조성되면 일반분양도 증가하게 된다"며 "사업성은 충분히 개선될 수 있다"고 말했다.

지난 2013년 진행된 실태조사에선 비례율이 95.14%로 나왔다.

이에 대해 조합은 "조사과정상에서 국공유지 유상 매입, 낮은 일반분양가 등과 관련 문제가 있다"며 "10% 정도 비례율이 증가할 수 있다"고 주장했다. 

앞서 비대위는 구청에 조합원의 정보공개 청구를 요청한 바 있다. 이에 구청은 조합측에 정보를 공개하라는 행정명령을 내렸다. 그러나 조합은 구청의 요구가 부당하다며 소송을 제기했다.

이에 대해 조합은 "조합원 600∼700명 정도가 자신의 개인정보가 비대위에 통보되는 것을 거부했다"며 "현재 2심 판결을 기다리는 중"이라고 설명했다.

뉴타운 해제를 위한 주민의견 수렴기간이 내년 1월 31일로 1년 연장된 것도 갈등을 키웠다. 즉 '뉴타운 출구전략'이 미뤄지며 사업 추진여부를 두고 골머리를 앓던 곳의 부담과 갈등이 더욱 커진 것이다. 재개발사업을 반대하는 비대위도 적극적으로 사업 재검토를 추진할 것으로 보인다.

더 큰 문제는 비리로 얼룩진 사업과정이다. 이곳은 시공사-지자체-정비업체가 여러 사건에 휘말린 상태다.

최근 검찰은 금품을 받은 혐의로 전 서대문구청장 A씨를 기소했다. 검찰에 따르면 A씨는 2006∼2007년 북아현3구역 뉴타운 사업구역을 확장해주는 대가로 정비업자 최 모씨로부터 3억원을 받았다. 이 자금은 시공사인 GS건설과 롯데건설 관계자가 조성한 로비자금으로 밝혀졌다. 이 자금을 전달한 두 건설사 관계자는 현재 불구속 상태로 재판이 진행 중이다.

주관사인 GS건설 관계자는 "해당 직원은 현재 회사를 그만 둔 상태"라며 "시공사 입장에선 사업이 정상적으로 진행되길 바란다"며 말을 아꼈다.

롯데건설 관계자도 "GS건설과 의견을 모았을 뿐이지 이번 사건과 직접적인 연관은 없다고 생각한다"면서 "사업이 취소되면 투입된 비용·시간 등이 고스란히 피해로 돌아 올 수 있다"고 설명했다.

이 지역은 당초 면적 6만6000㎡ 규모로 지정됐으나 서울시가 3차 뉴타운으로 지정하면서 사업구역을 충정로역 인근까지 4배가량(26만3100㎡) 키운 바 있다. 서울시 클린업시스템에 따르면 북아현뉴타운 3구역은 토지 등 소유자 2536명, 조합원 1854명, 세입자 3714명이다. GS건설·롯데건설 컨소시엄은 총 3633가구의 대규모 아파트를 건설할 예정이다. 이는 북아현 뉴타운 중에서도 가장 큰 규모다.

하지만 사업 진행여부가 불투명해지면서 투자가치에 대한 우려가 나오고 있다.

인근 공인중개사 관계자는 "역세권에 다가 산책로가 있는 안산을 끼고 있어 아파트가 들어왔을 때 집값이 떨어질 염려는 없다"면서도 "집값도 일단 아파트가 들어서야 고민할 것 아니냐"고 말했다.

비대위 관계자도 "왜 이 동네를 떠나야 하는지 모르겠다. 내 집에서 쫒겨날 상황이다"며 "낮은 감정평가 금액은 추후의 문제"라고 주장했다. 이어 "북아현을 평생 터전으로 살아온 사람에겐 재개발은 날벼락과 같은 이야기"라고 덧붙였다.