[이상우 기자의 부동산 용어 따라잡기]도시계획에서 용도(用途)의 의미

도시계획에서 자주 접하는 말이 용도(用途)다. 쓰임새를 뜻하는 이 말은 지역, 지구, 구역, 변경 등 다양한 단어 앞에 붙어 혼동되기 쉽다.   

용도지역은 정부가 토지의 효율적 이용을 위해 토지 쓰임새와 건물의 건폐율·용적률 등을 제한한 지역이다. 전 국토의 토지가 서로 중복되지 않도록 지정돼 있다.    

여기에는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 있다. 도시지역은 인구와 산업이 밀집된 지역이며 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 있다.

구체적으로 주거지역은 1·2종 전용지역, 1·2·3종 일반지역, 준주거지역이 있다. 상업지역은 중심·일반·근린·유통지역이 있다. 공업지역은 전용·일반·준공업지역, 녹지지역은 보전·생산·자연녹지지역으로 나뉜다. 

관리지역은 도시지역에 준하는 개발이 필요하거나 농림, 자연환경보전지역에 가까운 보전이 필요할 때 지정된다. 관리지역에는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역이 있다.

농림지역은 농업, 임업의 진흥과 산림 보전 등을 위해 필요한 지역이며, 자연환경보전지역은 자연환경과 문화재 보존, 수산 자원 보호 등을 위해 필요한 지역이다.

국토교통부가 지난 7월 발표한 '2014년 용도지역 지정면적 현황'에 따르면 전체 용도지역 면적은 10만6102.2㎢다. 이 중 농림지역이 4만9344.5㎢(46.51%), 관리지역 2만7154.6㎢(25.59%), 도시지역 1만7596.8㎢(16.58%), 자연환경 보전지역 1만2006.3㎢(11.32%)로 나타났다. 

서울은 용도지역 606.4㎢ 모두 도시지역으로 나타나 전국에서 유일하게 전 면적이 도시지역이었다. 경상북도는 관리지역이 4964.7㎢, 농림지역이 1만1172㎢로 전국에서 가장 넓으며, 전라남도는 자연환경보전지역이 3963.3㎢로 전국에서 가장 크다.   

  

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화한 지역이다. 그 종류에는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 시설보호지구, 취락지구, 보존지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 기타지구(위락지구, 리모델링지구)가 있다. 

이 중 혼동하기 쉬운 것이 경관지구와 미관지구다. 경관지구는 강변 경치 등 '자연미'를 방해하는 건축을 제한하는 지역이다. 미관지구는 지구 내 치장, 색채, 조각 등 조형물을 통해 '인공미'를 살리는 지역이다.

국토교통부 자료에 따르면 2014년 전체 용도지구 면적은 2493㎢이며, 강원도(348.29㎢), 경기도(343.05㎢), 전라남도(330.61㎢)의 용도지구가 상대적으로 넓다. 서울은 용도지구가 196.83㎢였으며, 미관지구 면적이 21.61㎢로서 전국 미관지구(113.15㎢) 중 가장 크다.

용도구역은 용도지역과 용도지구의 제한을 강화하거나 완화해 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역이며 개발제한구역, 도시·자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역이 있다.

시가화조정구역은 비슷한 단어인 시가화예정용지와 구분해야 한다. 시가화예정용지는 도시 개발에 필요한 개발공간을 뜻하지만, 시가화조정구역은 도시의 무분별한 확장을 막기 위해 5~20년간 개발을 유보하는 지역이다. 

국토교통부 자료에 따르면 2014년 전국 용도구역 면적은 약 681㎢이며 경상남도(약 160㎢)와 전라남도(148㎢), 경기도(약 124㎢)의 용도구역이 상대적으로 넓다. 서울의 용도구역은 15㎢ 가량이었으며 전 구역이 개발제한구역이다.    

용도변경은 통상 건축물 용도변경을 의미하며, 소유주가 건축물의 쓰임새를  건축법 규정에 따라 다른 용도로 바꾸는 것이다. 
 
건축법은 용도변경 시설을 순서대로 자동차 관련 시설군, 산업 등 시설군, 전기·통신 시설군, 문화·집회 시설군, 영업시설군, 교육 및 복지시설군, 근린생활 시설군, 주거업무 시설군, 그 밖의 시설군으로 구분하고 있다. 

각 시설군의 순서는 소유주가 용도변경을 신청할 때 '허가'와 '신고'를 나누는 기준이 된다. 예컨대 자동차 관련 시설군안 주차장을 문화집회 시설군의 위락시설로 바꾸는 것은 신고 대상이다. 이때 건축법 조건을 충족했다면 변경이 가능하다.

반면 소유주가 주거업무 시설군인 주택을 교육 및 복지 시설군에 해당하는 병원으로 바꾸고자 할 때는 시장·군수·구청장의 허가가 필요하다. 허가권자는 건물의 용도와 주변 환경 등을 고려해 허가 여부를 판단하기에 건축법의 조건을 갖췄더라도 변경할 수 없는 경우가 생긴다.