불붙은 분양권 거래…투자자 몰리자 불법계약 기승

최근 분양권 투자수요가 몰리는 일부 지역에서 불법거래가 기승을 부리고 있다. 분양권 전매가 제한된 기간이지만 거래는 물론 다운계약서도 서슴지 않고 이뤄지고 있다.  

특히 투자자들이 집중된 광교신도시에선 전매제한이 끝나기 전임에도 분양권 거래가 활발하다. 인근 개업공인중개사의 말을 종합해 보면 '광교파크자이더테라스'의 프리미엄(웃돈)은 3000만원 이상이다. 이곳은 당첨 이후 1년간 분양권 거래가 불가능하다.

광교신도시 A 중개사무소 관계자는 "테라스는 당첨 즉시 최소 3000만원부터 프리미엄이 붙는다"며 "실거주 목적이 많아 분양권 거래를 위한 물량 확보가 쉽지 않다"고 말했다.

실제 광교파크자이더테라스 전용84㎡D 타입의 프리미엄은 3700만원 정도다. 

일대 개업공인중개사들은 불법을 인정하면서도 거래에 크게 문제 될 것이 없다는 식이다.

B 중개사무소 관계자는 "우리도 매도자의 신원이 확실한 분들과 거래한다"며 "계약서도 철저하게 작성하므로 안전하게 거래할 수 있다"고 말했다.

최근 대형사의 분양이 몰린 동대문구에서도 이 같은 분양권 불법거래가 만연하다. 안전한 투자처로 꼽히는 소형 상품이 잇따라 나오면서 투자자들의 관심이 집중된 결과다.

이달 현대건설이 분양한 '힐스테이트 청계'는 전용59㎡A 9.79대1, 전용59㎡B 4.38대1, 전용59㎡C 26.56대1의 경쟁률을 나타냈다. 같은달 롯데건설의 '동대문 롯데캐슬 노블레스' 역시 전용59㎡A형은 33.6대1, 전용59㎡B형도 16.2대1의 경쟁률을 보였다.

소형상품에 대한 인기가 높자 당첨자 발표 즉시 웃돈 얘기가 돌고 있다. 호가는 약 3000만원. 이들 단지의 분양권 전매제한은 6개월이다. 그러나 인근 공인중개사들은 벌써부터 고객들에게 분양권 거래를 부추기고 있다.

D 중개사무소 관계자는 "일반분양에 전용59㎡ 로열층이 드물어 인기가 높다"며 "현재 로열층 당첨자의 매물을 확보한 상태로 즉시 거래는 가능하다"고 말했다.

심지어 당첨자 발표 전에도 불법거래에 대한 호객행위가 진행되고 있었다. 

E 중개사무소 관계자는 "계약금이 없다면 매수자와 차용증을 작성해 대납하면 된다"며 "거래를 원하는 손님들은 많으니 연락만 달라"고 말했다.

이는 단기 이익을 노린 '묻지마 청약'에 성공한 투자자들이 불법을 일삼는 탓이다. 

한 개업공인중개사는 "추후에 문제가 발생하면 손님은 물론 공인중개사 모두 피해를 볼 수 있다"며 "중개업소 간 경쟁이 붙다보니 불법 거래가 증가하는 것 같다"고 말했다.

분양권 불법전매는 합법적인 거래가 가능한 시점에 명의이전을 조건으로 이면계약서를 작성한다. 여기에 개업공인중개사의 공증이 이뤄진다. 그러나 엄연한 불법거래이므로 공증에 대한 법적 효력은 없다. 만약 불법행위가 적발될 경우 주택법에 의거 처벌된다. 매도자와 매수자, 공인중개사 모두 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 내야 한다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "수요자들은 입주 전 저렴한 가격으로 구매를 할 수 있어 불법거래 시장에 몰리고 있다"며 "투자자들도 빠르게 이익을 얻기 위해 분양권 거래에 나서고 있다"고 지적했다.

문제는 다운계약서가 필수조건이라는 점이다. 이는 양도소득세와 취득세를 줄여 수익을 극대화하기 위함이다. 

동대문구 H 중개사무소 관계자는 "모든 거래는 다운계약서가 전제된 조건"이라며 "합법적인 거래를 했다고 계약서를 작성하는 경우는 절대 없다"고 단언했다.