[르포] '장위뉴타운' 냉탕과 온탕사이… '래미안' 구원투수 될까

지난 10일 서울 성북구 광운초등학교 인근. 삼성물산이 시공을 맡은 장위뉴타운 1구역은 부지조성 공사가 한창이었다. 2차선 도로 사이로 마주한 5구역도 철거 작업을 앞두고 있었다. 앞으로 2500여가구 '래미안' 브랜드 타운 변화가 기대됐다.

다시 4구역으로 이동하자 조합과 비대위간 대립각을 세우고 있는 모습이 나타났다. 조합해산 동의서를 받는다는 플래카드가 걸려 있었다. 다른 구역에서도 사업비 증가를 알리는 벽보가 눈에 띄었다.

장위뉴타운 A 중개사무소 관계자는 "장위뉴타운은 구역별로 사업속도 편차가 심하다"며 "내년 분양을 앞둔 구역을 중심으로 투자에 집중해야 한다"고 조언했다.

◇ 래미안 활기 '기대' vs 조합해산 "사업성 없다"

장위뉴타운(면적 약 186만㎡) 사업은 2005년으로 거슬러 올라간다. 당시 재정비촉진지구로 지정돼 재개발이 시작됐다. 지하철 6호선 돌곶이·상월곡역과 1호선 석계역이 가까운 데다가 북서울 꿈의숲이 인접해 있어 주목을 받았다.

시간이 흐르면서 현재 장위뉴타운은 냉탕과 온탕 사이를 겪고 있다. 일부 구역에선 해제절차를 밟고 있고, 내년초 분양을 앞둔 구역에선 비대위와 날 선 대립각을 보이고 있다.

반면 최근 장위뉴타운은 '래미안'으로 활기를 띠고 있는 모습도 있다. 삼성물산이 지난달 1구역을 재개발한 '래미안 장위포레 카운티'는 1순위 청약 결과 22대1을 기록했다. 계약은 5일 만에 100% 완판됐다. 이어 삼성물산은 지난주 '래미안장위 퍼스트하이(5구역)' 분양을 시작했다.

한상윤 래미안 장위 퍼스트하이 분양소장은 "앞선 1구역 청약에 떨어진 대기자들이 상당수 있다"며 "1·5구역이 더해져 래미안 타운으로 탈바꿈할 것으로 기대한다"고 말했다.

◇ 재건축 호황 맞아 웃돈 2000만원

지난해 4월 코오롱글로벌이 분양한 2구역 '장위뉴타운 꿈의숲 코오롱하늘채'는 큰 관심을 받지 못했다. 청약도 2순위까지 접수해 평균 경쟁률 2.26대1을 기록했다. 올해 들어 전반적인 서울 재건축 분양시장 호황으로 분위기는 반전됐다.

A중개사무소 관계자는 "2구역은 2000만원 이상 웃돈이 붙어 있다"며 "꿈의숲 조망이 가능한 동호수는 집값 상승 기대감에 거래할 수 있는 매물이 없다"며 분위기를 전했다.

장위뉴타운 개발에 속도가 붙으면서 전국 투자자들이 대거 몰려들고 있다고 개업공인중개사들은 설명했다. 현재 장위뉴타운에서도 역세권·대단지 효과를 기대할 수 있는 4구역(GS건설, 2840가구)과 6구역(삼성물산·포스코건설, 1637가구)이 주목받고 있다. 분양시장이 달아오르면서 이들 지역은 상당한 웃돈이 붙었다. 

B중개사무소 관계자는 "지난해부터 상당한 재력을 소유한 지방 투자자들이 조합원 물건을 2∼3개씩 사들였다"며 "장위뉴타운 개발 기대감이 반영된 것"이라고 평가했다.

◇ 성북구, 서울지역 전세가율 1위 '양면성'

성북구는 서울에서도 전세가율이 높은 지역으로 꼽힌다. 전세수요는 꾸준한 반면 집값 상승이 정체된 것으로 해석할 수 있다. 즉, 내집마련 수요가 전세대비 없다는 반증이다.

일부에선 상대적으로 저렴한 분양가로 충분히 경쟁력이 있다는 의견도 있다. 장위뉴타운 분양가는 3.3㎡당 1500만원 내외. 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 3.3㎡당 분양가는 2129만원 수준이다. 분양 단지를 보면 최근 자취를 감춘 중도금 무이자 혜택도 흥행 요소 중에 하나다. 

B중개사무소 관계자는 "장위뉴타운이 생활 인프라가 우수하다고 말하기는 어렵다"면서도 "평지에 들어선다는 이유로 길음뉴타운보다 평가는 좋다"고 말했다.

장위뉴타운은 구역별 속도차가 심하다는 것은 불안요소다. 신규 아파트가 들어서도 주변 인프라 개발은 상당한 시간이 필요하다. 예비 청약자와 투자자들에게 불안감을 주는 부분이다.

실제 장위뉴타운 12·13구역은 지난해 구역 지정이 해제됐다. 특히 조합이 해제되면서 장위뉴타운 편차는 심해지고 있다. 더욱이 장위 8·9·11 구역도 조합 직권해제를 위한 주민 의견조사가 11일부터 진행됐다. 만약 이들 사업이 무산된다면 장위뉴타운 완성에 상당한 타격이 예상된다.

문제는 높은 조합원 분담금이다. 장위뉴타운은 밀집된 빌라로 조합원이 상대적으로 많아 사업성이 낮다. 이는 결국 조합원 분담금 증가로 이어진다. 실제 구역 곳곳엔 사업비 증가로 분담금 폭탄을 우려하는 벽보가 눈에 띄였다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "장위뉴타운 개발속도가 분양시장 호황 시기를 놓친 부분은 있다"면서도 "초반 사업으로 꼽히는 '래미안' 단지 성공으로 뉴타운 개발에도 탄력을 받을 수 있다"고 강조했다.