아이에스동서, 자체사업 줄자 1년만 내실 '와장창'

자체사업으로 최근 눈에 띄는 영업성과를 이뤄온 아이에스동서가 신규물량 부족으로 외형이 축소될 것이라는 우려가 제기된다. 여기에 운전자본 투입, 사업다각화를 염두에 둔 신규투자 등으로 차입규모가 확대되면서 재무안정성까지 흔들리고 있는 것으로 나타났다.

5일 분기보고서를 분석한 결과 아이에스동서는 연결 기준 1분기 매출 2584억원·영업이익 277억원·순이익 168억원의 영업실적을 기록했다. 매출의 경우 지난해 1분기에 비해 39.6% 감소했으며, 영업이익과 순이익은 각각 63.9%·54.6% 줄어들면서 1년새 반 토막이 났다.

아이에스동서 외형은 자체사업에 따라 좌우되고 있다. 건설부문이 2017년 전체 매출의 79%(별도)를 차지하고 있는 가운데 건설부문에서 자체 분양사업 비중이 89%에 달할 정도로 부동산개발사업에 대한 의존도가 높다.

부동산개발사업은 향후 신규개발사업의 지속적인 확보 여부와 채산성 및 분양성과에 따라 실적 변동성이 확대될 수 있는 만큼 사업안정성이 열위한 편이다.

최근에는 주택경기 호전에 따른 자체사업 확대로 건설부문 매출은 큰 폭으로 증가하면서 매출이 2012년 5272억원에서 2017년 1조6517억원으로 확대됐고, 2012년 4.2%였던 영업이익률도 2017년 18.5%까지 상승했다.

그러면서 시공능력평가액이 2011년 2264억원에서 2017년 1조1946억원으로 급증했다. 순위도 같은 기간 99위에서 28위로 크게 뛰면서 100위권 진입 7년 만에 30위권에 들어섰다.

분양 초기인 한강미사 지식산업센터를 제외하면 △부산 남구 '용호만 W(주상복합)' △부산 강서구 '명지국제신도시 에일린의뜰' △경기 화성시 '동탄2신도시 에일린의뜰' △인천 서구 '청라 센트럴 에일린의뜰(주상복합)' 등 최근 공급한 사업이 거의 100%의 분양률을 기록하고 있다.

특히 분양대금 규모가 큰 '용호만 W(1조2000억원)'와 '청라 센트럴(7500억원)'의 경우 거의 100% 이르는 분양률을 달성했고, 용호만 현장은 현재 입주 중으로 수익성 및 현금흐름에 상당한 기여를 하고 있다.

2017년 부산 영도구 '부산봉래 에일린의뜰(동삼2구역)', 대구 수성구 청솔지구 '범어W' 등 주택 재건축·재개발 사업 수주로 매출액에 상응하는 신규수주 실적이 지속돼 1분기 기준 수주잔고는 1조258억원을 기록하고 있다.

다만 수주잔고 가운데 재건축·재개발 사업이 높은 비중을 차지하고 있고, 외형 성장을 이끈 자체사업 대부분이 2018년 마무리됨에 따라 확대된 외형이 지속될 가능성은 크지 않아 보인다.

현재 자체사업으로 '범어W'와 한강미사·고양덕은·안양 등 지식산업센터 4건이 추진 중으로, 사업 규모와 분양시점을 고려할 때 2019년 이후 분양매출 감소로 전체 외형과 이익창출 규모가 현 수준보다 감소할 것으로 예상된다.

배영찬 한국기업평가 평가전문위원은 "주택 및 지식산업센터 등 예정 자체사업의 채산성, 건자재 부문의 양호한 시장 지위 등에 기반해 양호한 수준의 영업수익성을 유지할 것"이라고 예상했다.

그는 이어 "외형 성장을 견인하던 대규모 자체사업 대부분이 연내 준공될 예정으로, 착공물량 감소 등으로 콘크리트 부문의 매출 부진도 지속될 것으로 예상되는 만큼 올해 이후 외형은 감소세로 전환될 것"이라고 내다봤다.

백광제 교보증권 연구원도 "요업과 렌탈 분야에서 매출이 성장할 수 있지만, 건설 분야 매출 비중이 커 공백을 감당하기 힘들 것"이라고 분석했다.

여기에 2016년 이후 전환사채 주식전환과 이익 규모 확대로 자본이 확충된 반면, 운전자본 투자, 사업 다각화 관련 신규투자 등으로 자금소요가 지속되면서 차입규모가 증가했다.

2017년 우수한 영업수익성에 기반해 영업활동을 통한 양호한 수준의 현금 유입에도 분양미수금과 용지 관련 선급금 증가로 운전자본 부담이 가중됐고, 이선이엔티㈜ 및 ㈜아토스터디 관련 지분투자, 배당금 지급 등의 자금소요로 현금흐름이 저하됐다.

뿐만 아니라 아이에스동서는 계열 내 주력회사로 지급보증·지분투자·대여금 실행 등 계열에 대한 자금지원을 지속하고 있다. 1분기 기준 관계사에 대해 358억원의 지급보증을 제공하고 있으며 1171억원의 대여금과 83억원의 금융채권을 보유하고 있다.

그러면서 순차입금 규모가 2016년 말 3906억원에서 2017년 말 4833억원으로 확대됐으며 지난 1분기에도 자체사업인 수성 범어 주택사업에 대한 용지 취득, ㈜바운스 지분투자 등으로 자금이 소요돼 순차입금이 지난해 1분기에 비해 40% 증가한 6817억원까지 늘어났다.

1분기부터는 회계기준 변경에 따른 부채 증가, 자본 감소 여파로 부채비율이 109%에서 177%로 67.5%p 급증했다.

기업회계기준서 제1115호(고객과의 계약에서 생기는 수익)와 제1109호(금융상품)가 적용되면서 '용호만 W' 상가 등 일부 자체 분양사업에 대한 수익인식 기준이 진행 기준에서 인도 기준으로 변경됐다.

1분기 기준 해당 사업이 준공 이전 단계에 있어 매출이 반영되지 않고 기발생 공사원가는 재고자산으로, 기수령 분양대금은 분양선수금으로, 기인식 이익은 이익잉여금에서 차감하는 것으로 각각 조정됐다.

배영찬 평가전문위원은 "삼홍테크, 영풍파일 등 지속적인 계열사 투자를 바탕으로 다각화 전략을 펼쳐왔으며 최근에도 부산블루코스트 개발사업을 추진하고 인선이엔티 및 아토스터디의 지분을 인수했다"고 말했다.

그는 이어 "주택경기 하강국면 진입으로 운전자본부담이 가중될 가능성이 높은 만큼 차입부담 축소 및 재무안정성 강화를 통한 경기 하락 시점의 대응능력 확보 여부가 주요 모니터링 요인"이라고 설명했다.

권기혁 한국신용평가 실장 역시 "과거의 양상을 볼 때 향후 사업안정성 유지에 필요한 용지 또는 공사물량 확보 과정에서 사업 위험과 차입금이 확대될 가능성이 상존하고 있다"며 "자회사에 대한 차입금 지급보증, 대여금, 출자 등 자회사에 대한 재무적 지원 역시 재무안정성에 부담 요인"이라고 진단했다.