[신도시 시즌3] "교통망, 자족기능 확충 시기가 관건"

3기 신도시 입지가 발표되자 부동산 전문가들은 일단 서울과의 접근성은 괜찮은 편이라고 평가했다. 다만 서울과 연결하는 광역교통망을 최대한 빨리 확충하고 해당 도시 내에서 일과 생활이 모두 이뤄지는 자족 기능을 갖추는 것이 중요하다고 입을 모았다.

국토교통부는 19일 경기 남양주시와 하남시, 인천 계양구에 신도시를 건설한다는 내용의 '2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안'을 내놨다. 과천시에도 중규모 택지를 조성하기로 했다.

이들 택지는 서울 경계로부터 2㎞ 이내에 있다. 2기 신도시가 서울과 약 10㎞ 떨어진 점을 감안하면 매우 가까운 편이다.

심교언 건국대 교수(부동산)는 "3기 신도시로 지정된 지역 모두 서울과의 접근성을 고려하면 좋은 위치에 있다고 볼 수 있다"며 "특히 하남은 강남권과 바로 연계가 된다는 점에서 우수한 입지"라고 평가했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석 부동산전문위원은 "GTX 등 광역교통망 조성 사업이 본격화되면 수도권에서 서울로의 접근성이 더욱 좋아져 서울 주택 수요를 다소 분산할 수 있을 것으로 예상한다"고 말했다.

이번 신도시 택지는 GTX 등 광역교통망 축을 중심으로 선정됐다.

관건은 얼마나 빨리 구축되는 지다. 2기 신도시가 일부 지역을 제외하고는 제대로 된 수요 분산 효과를 내지 못한 데는 서울로의 교통편이 미비하다는 것이 원인이라는 지적이 꾸준히 제기됐기 때문이다.

국토부 역시 이런 문제를 인식하고 3기 신도시는 주민들이 입주할 때 교통 불편이 없도록 2년 빨리 교통대책을 수립·시행하기로 했다.

조주현 건국대 교수(부동산)는 "이미 개발한 신도시는 아직 교통 인프라라 완전히 갖춰지지 않은 곳이 많다"며 "3기 신도시의 당면 과제는 제대로 된 교통망을 확충하는 것"이라고 진단했다.

그는 이어 "김포신도시의 경우 서울로 가는 지하철이 있긴 하지만, 너무 작아서 수요를 모두 충족하지 못한다"며 "신도시는 서울로 가는 노선을 만드는 것뿐만 아니라 배차 시간과 수용 능력을 충분히 늘리는 것도 함께 고려해야 할 것"이라고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단순히 택지지구 내 두 배 이상의 도시지원시설용지를 확보한다고 해서 판교처럼 자족 기능이 안착하고 자발적인 기업 육성이 되진 않을 것"이라며 "세금 및 임대료 인하 외에도 기업을 위한 다양한 행정 지원과 문화·교육·업무집적 등을 통해 장기적으로 기업이 안착할 수 있는 환경을 꾸준히 조성해야 한다"고 지적했다.

전문가들은 또 3기 신도시를 또 하나의 '베드타운'으로 만들지 않는 것도 해결해야 할 숙제라고 봤다. 교통망 확충이 서울과의 직장·주거 근접성을 높이는 것이라면 장기적으로는 신도시 내에서 직장과 생활이 가능하도록 만들어야 한다는 것이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "2기 신도시 중 판교만 유일하게 성공했다는 평가를 받는 이유는 테크노밸리 조성 등으로 직주근접이 가능한 도시를 만들었기 때문"이라며 "택지나 아파트 분양할 때에도 직장과 학교, 기타 기반시설을 갖춘 상태에서 공급해야 한다"고 판단했다.

3기 신도시는 서울 수요를 분산하면서 서울 집값을 안정시키는데도 도움이 될 것이라는 의견이 많았다.

하남, 과천 등 이미 어느 정도 인프라가 갖춰진 곳은 단기적으로 집값이 오를 수 있다고 봤다.

박원갑 전문위원은 "대출과 세금 규제 등 수요 압박에 이어 이번 공급 처방까지 시작돼 집값 안정 국면이 이어질 것"이라며 "특히 도심과 외곽에 걸쳐 동시 다발로 주택을 공급함으로써 시장에 비교적 강한 '공급 신호'를 보내는 것으로 안정세는 더욱 굳어질 것으로 보인다"고 전망했다.

함영진 랩장은 "집값 불안기 대량 공급정책은 실수요자들에게 주는 공급 시그널"이라며 "정부 계획대로라면 향후 수도권에 공급될 물량이 총 30만가구 정도 되고, 이번 신도시 계획을 통해 총 41곳에 15만5000가구가 공급될 예정인 만큼 장기적인 집값 안정 효과를 기대할 만하다"고 평가했다.