부동산 '핀셋' 과세, '똘똘한 한 채' 제외 논란

전용 85㎡-공시가격 6억원 이하 주택으로 임대사업을 하는 사람에 대한 소득세, 법인세 감면율이 2021년부터 30%(4년 임대)와 75%(8년 임대)에서 20%, 50%로 줄어든다. 세액 감면 일몰시점은 올해 말에서 2022년 말로 연장됐다. 고가 상가주택이나 대형 토지가 딸린 수도권 단독주택도 2022년부터 과세 사정권에 들어간다.

주택 여러 채를 소유한 임대사업자와 수도권 주택보유자, 고가 상가주택 보유자 등을 겨냥한 '핀셋 과세' 방안을 내놓은 셈이다.

다만, '똘똘한 한 채'로 불리던 고가 1주택에 대해서는 재정특위의 권고에도 과세는 손질하지 않았다. 고가주택에 대한 구체적인 기준 정립이 안 된데다 총선을 앞두고 있는 만큼 손을 대기 쉽지 않았던 것으로 풀이된다.

26일 업계에 따르면 기획재정부는 이 같은 내용을 담은 '2019년 세법 개정안'을 발표했다.

먼저 정부는 2017년 말 임대사업자에 대한 혜택을 늘렸다가 다주택자를 양산한다는 비판이 나오자 1년도 채 안 돼 정책 방향을 바꾸고 혜택을 점차 줄이고 있다.

국토교통부 집계 결과 지난 6월 말 기준 전국 등록 임대사업자는 44만여명, 등록 임대주택은 143만2000여가구다.

기재부 측은 "혜택이 과도하다는 지적에 따라 2015년과 동일한 수준으로 세제감면율을 되돌린 것"이라며 "이를 더 축소하거나 감면을 폐지하는 방안은 검토 중"이라고 말했다.

개정안은 하나의 주택을 여러 명이 나눠 가진 공유주택의 경우 임대소득 과세 때 보유주택으로 쉽게 인정되도록 기준을 강화했다. 지금까지는 지분을 가장 많이 사람만 보유주택 수에 포함돼 과세가 이뤄졌다.

내년부터는 최대 지분 보유자가 아니더라도 해당 주택에서 나오는 임대소득이 연 600만원 이상이거나 공시가격 9억원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 갖고 있는 경우도 보유주택 수로 인정받아 세금이 늘어나게 된다.

실거래가가 9억원이 넘는 고가 겸용주택도 2022년부터 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 겸용주택은 상가주택처럼 하나의 건물이 주택과 주택 외 부문으로 이뤄진 건물을 말한다.

지금까지는 1가구가 1개 건물을 소유하면서 해당 건물 주택 부분의 연면적이 그 외 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 보고 1가구 1주택 비과세 및 장기특별보유공제(장특공제) 혜택을 줬다.

그러나 앞으로는 주택으로 쓰이는 부분에 대해서만 비과세가 적용되고 그 외 상가 등에 대해서는 세금이 매겨진다. 2년 유예기간을 거쳐 2022년 이후 매매되는 주택부터 적용된다.

가령 주택 면적이 85.7㎡, 상가 면적이 77.1㎡인 주택을 10년 이상 보유했다가 38억원에 매각해 30억7300만원의 차익을 냈으면 현재는 양도세가 1억6100만원이지만, 개정 이후에는 4억300만원으로 급격히 늘어난다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "수도권 신도시 내 점포겸용 주택용지에 지어진 상가주택 상당수가 대상이 될 것"이라면서 "연남동 등 서울 신흥 상권에서 흔히 볼 수 있는 상가주택도 대부분 과세대상"이라고 설명했다.

토지가 딸린 주택의 1가구 1주택 비과세 요건도 깐깐해진다. 현재는 도시 지역에 있는 주택을 기준으로 주택정착면적(주택을 하늘에서 내려 봤을 때 외벽 등으로 둘러싸진 건물의 면적)의 5배에 해당하는 부수토지까지는 양도세가 비과세이고, 이를 넘어선 토지에 대해서만 세금이 부과된다.

앞으로 수도권 도시지역 주택은 이 기준이 3배로 강화된다. 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 올해 초 권고했던 사항 중 하나다. 2년 유예기간을 거쳐 2022년 양도 분부터 적용된다. 수도권 외곽에 있는 전원주택이 주로 해당될 것으로 보인다.

시장에서는 부동산 침체기가 길어지자 고가 주택 보유자들만을 대상으로 한 것이라는 평가가 나온다.

부동산업계 한 관계자는 "부동산 거래 절벽이 이어지는 가운데 시장에 영향을 미치는 정책을 포함시키기는 힘들었을 것"이라며 "비교적 영향을 미치지 못하는 상가주택, 임대사업자에게 맞는 정책을 펼친 것으로 보인다"고 말했다.

한편, 정부는 1가구 1주택의 비과세 및 장특공제 요건에는 손을 대지 않았다. 현재 1주택자는 주택을 3년 이상 보유하면 연간 8%씩, 10년 이상 보유하면 최대 80%의 양도세를 감면받는다. 재정특위는 앞서 부수토지 범위조정과 함께 고가 1주택 보유자에 대한 8%의 장특공제 비율을 축소하거나 최대 10년의 공제기간을 더 늘려야 한다고 권고한 바 있다.

김병규 기재부 세제실장은 "고가 1가구 1주택의 혜택을 줄이는 방안을 이번에 검토했으나, 소유자에 미치는 영향이 크고 대체 수요를 제약한다는 비판이 있어 좀 더 지켜보기로 했다"고 말했다. 사실상 내년 총선을 의식한 것으로 분석된다.

또 다른 부동산 전문가는 "서울을 기준으로 9억원 초과를 기준으로 한 고가 아파트의 기준이 너무 낮아 장특공제 혜택 축소 적용대상이 너무 많다"며 "감면혜택을 손보자니 고가주택의 기준을 조정해야 하는 어려움이 있어 고가 아파트의 과세는 손질하지 않은 것으로 보인다"고 분석했다.