은행권 상업용부동산 담보대출 120조 넘어…4년새 급증

상업용부동산 시장의 부진에도 관련 은행의 담보대출은 크게 늘어난 것으로 나타났다. 

현재 대출 연체율이 양호하고 채무상환 부담이 크지 않으나 시장의 구조적 변화의 영향과 함께 지역소재 담보대출 중심으로 건전성 관리 강화가 필요하다는 지적이 나온다.

26일 한국은행이 국회에 제출한 '2019년 하반기 금융안정보고서'에 따르면 국내 8개 은행의 상업용부동산 담보대출은 2015~2018년중 연평균 14.8% 증가하면서 전체 원화대출금 증가율(6.2%)을 크게 상회했다.

현재 상업용부동산 시장은 공급이 크게 늘어났으나 임차수요는 줄어 공실률이 상승하고 투자수익률(임대소득수익률+자본수익률)이 하락하는 등 부진한 모습이다.

상가 공실률은 2018년 이후 상승세가 이어지면서 올해 9월 말 11.5%를 기록했다. 같은 기간 오피스 공실률은 11.8%로 최근 소폭 하락했음에도 불구하고 여전히 높은 수준이다.

높은 공실률 탓에 임대소득수익률은 하락세를 이어가고 있으며, 부동산 가격 상승으로 큰 폭 올랐던 자본수익률도 올해 들어 떨어졌다.

상업용부동산 시장의 부진에도 불구하고 은행 담보대출 잔액은 6월 말 기준 120조6000억원으로 2014년 말(66조원)보다 2배가량 뛰었다.

차주별로는 개인사업자대출(64.2%)이, 업종별로는 부동산임대업대출(67.5%)이 높은 비중을 차지했다. 

특히 일시상환대출(86.9%), 3년 미만 단기대출(49.6%), 변동금리 대출(58.7%) 비중이 주택담보대출에 비해 높았고, 중신용 차주 비중(56.9%)이 고신용 차주(41.9%)보다 높아 고신용 차주가 대부분인 주택담보대출(85.6%)과 다른 모습을 보였다.

한은은 "상업용부동산 담보대출의 연체율(0.15%) 수준이 양호한 데다 저금리 등으로 채무상환 부담이 크지 않아 잠재리스크가 단기간 내 현재화될 가능성은 크지 않다"라고 판단했다.

다만, 시장상황 및 여신건전성이 지역별로 차별화되면서 취약한 지역소재 담보대출 등을 중심으로 건전성 관리 강화가 필요하다고 제언했다.

수도권의 경우 상대적으로 낮은 공실률과 양호한 투자수익률을 유지한 반면 지방은 지역 주력산업 부진, 부동산 가격 하락 등으로 공실률이 상승하고 투자수익률도 크게 하락한 상태다.

한은은 또 "온라인쇼핑 중심의 소비행태 변화에 따른 상가 임차수요 감소 등 상업용부동산 시장의 구조적 변화가 관련 대출의 건전성에 영향을 미칠 수 있다"고 진단했다.

한편 부동산경기 변동에 따라 손실 위험에 노출될 가능성이 있는 부동산금융 익스포저는 2016년 이후 증가세가 둔화했다.

부동산금융 익스포저는 9월 말 기준 2003조9000억원으로 지난해 같은 기간보다 6.5% 증가하는 데 그쳤다.

하지만 명목 GDP 대비 익스포저 비율(105.1%)이 상승하고 있는 데다 부동산 관련 기업대출 및 PF 대출을 중심으로 비은행 금융기관의 익스포저가 확대되고 있어 우려가 나온다.

실제 금융기관 익스포저의 경우 비은행 부문의 비중이 2014년 말 32.6%에서 올해 9월 말 41.0%로 증가세를 이어가고 있다. 이 비중에 자산별 위험가중치를 적용 시 38.6%에서 49.6%로 더 크게 증가한다.