국토부, 공공재건축 시범사업 총 5개단지 공개"공공재건축으로 강북개발…균형발전 이뤄야"인센티브 추상적, 주민 동의율 끌어내기 우려도
  • LH땅 투기 사태와 서울시장 보궐선거 등으로 시장이 혼란스러운 상황에서도 정부가 꿋꿋이 2·4공급대책을 강행하고 있다.

    전문가들은 공공기관이 강북지역 재건축을 맡고, 규제를 완화해 민간건설사가 강남 정비사업을 진행하는 투트랙방안을 추진하면 균형잡힌 발전을 이룰 수 있을 것이라고 내다봤다.

    7일 국토교통부는 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지를 공개했다.

    베일을 벗은 사업 후보지는 △영등포 신길13 △중랑 망우1 △관악 미성건영아파트 △용산 강변강서 △광진 중곡 아파트 등 총 5곳이다. 

    후보지들은 민간 정비사업으로 추진하기에는 사업성이 부족하거나, 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳들이다. 정부는 각종 인센티브를 적용하고 속도감 있게 도심 내 주택을 공급할 방침이다.

    주민 동의율을 충족하기 위해 기부채납률은 최저 수준인 50%로, 기부채납 주택 가운데 공공분양 비율은 최고 수준(50%)을 적용해 사업성을 높일 계획이다. 

    일례로 신길13구역은 대표평형(60㎡)을 소유하고 있는 조합원이전용 84㎡로 분양을 받게 되면 민간재건축으로 진행될 때보다 분담금이 무려 85% 감소한다.

    전문가들은 공공재건축 후보사업지에 강북지역이 전부 선정된 점을 긍정적으로 평가한다. 사업성이 낮아 재건축 추진이 어려운 곳을 정부가 선점해 개발에 나선다면 강남과 강북의 균형잡인 발전을 이룰 수 있다는 이유에서다.

    김동환 한국사이버대학 부동산학과 교수는 "강남과 달리 강북은 사업성이 좋지 않아 재건축을 추진하기 어려운 곳들이 많은 편"이라며 "이런 곳은 정부가 개입해 인센티브를 제공하고 사업절차를 간소화할 수 있는 공공재건축 방식이 유리하다"고 밝혔다.

    아울러, 강남 정비사업지들은 사업성은 뛰어나지만 현재 정부의 규제완화로 좀처럼 속도를 내지 못하고 있으니 민간이 사업을 진행할 수있는 여지를 열어 공급규모를 확대해야 한다는 의견도 덧붙였다.

    김동환 교수는 "예를 들어 '공공은 강북, 민간은 강남' 이런 식으로 사업성에 따라 공공과 민간의 개발 역할을 달리해 공급량을 늘린다면 부동산 시장 안정화를 앞당길 수 있을 것"이라며 "공공이 모든 개발을 독식하려 하지말고, 민간이 할 수 있는 영역은 민간에게 맡기고 정부는 강북이나 외곽 등 사업성이 낮은 지역에 집중하면 모두 윈윈(WIN-WIN)할 수 있을 것"이라고 강조했다. 

    여경희 부동산114 수석연구원 역시 정부의 공공재건축 사업지가 강북 위주로 선정된 점에 대해 긍정적으로 평가했다. 여 연구원은 "강남은 강북에 비해 상대적으로 재건축 사업지가 많고 신림 등을 제외하면 주거환경이 양호한 편"이라며 "강남-강북의 균형잡인 발전을 위해서라도 공공재건축 선도사업체를 강북에 유치하는 것이 바람직하다"고 설명했다.

    다만, LH직원 땅 투기 사태와 서울시장 보궐선거, 내년 대선 결과에 따라 앞으로 진행될 공공재건축이 동력을 상실할 수 있다는 우려도 제기된다.

    이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사업추진을 위해서는 주민동의율을 이끌어내야하는데 지금 제시된 인센티브는 다소 추상적이거나 불충분하다"며 "아울러 내년에 대선이 있는 점을 감안할 때 이번 정부 정책이 지속적으로 추진될 수 있을지 정확히 예상하기 어렵다"고 말했다.

    이 연구원은 "서울시장 보궐선거에서 만약 오세훈 국민의힘 후보가 당선될 경우 공공재건축의 악재가 될 가능성이 높다"며 "내년 치뤄지는 4년 임기의 서울시장선거에서 본인의 정체성을 확립하기 위해서는 민간정비사업에 힘을 실을 수 밖에 없기 때문"이라고 밝혔다.

    여경희 부동산114 수석연구원 역시 "만약 서울시장 보궐선거 이후 민간정비사업에 규제가 완화된다면 공공재건축을 고려하던 사업지들도 민간으로 이동할 가능성이 충분히 있다"고 언급했다.

    전문가들은 정부가 추진하는 공공재건축이 동력을 잃지 않기 위해서는 LH사태 이후 떨어진 신뢰 회복과 함께 가시적인 성공 사례를 제시해야한다고 조언한다. 

    김동환 교수는 "LH직원 투기 사태가 아니었다면 정부가 추진하던 2·4공급대책은 지금보다 훨씬 무게감있게 진행될 수 있었을 것"이라며 "앞으로 부동산 시장은 금리상승 등 안정될 수 있는 여건이 풍부한 만큼 LH투기 직원 처벌 등을 확실시해서 신뢰를 회복하고 계획했던 공공 주도 사업들을 수행해야 한다"고 말했다.

    이은형 연구원도 "공공재건축 성공사례가 제시되고 인센티브 상향조정, 세부내역을 명확히 한다면 해당 지역들의 주민들이 자발적으로 관심을 가질 것"이라며 "결국 정비사업은 금전문제가 가장 큰 관건이 된다는 점에 유의해서 일정 수준의 사업궤도에 올라선 사업장을 보여주면 주민 참여도를 높일 수 있을 것"이라고 언급했다.