DSR 강화에 '서울외곽→경인지역' 매수 확산…집값자극 우려↑

오는 7월부터 6억원을 초과하는 주택을 담보로 대출을 받을 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 적용되면서 수도권 매수심리가 높아질 수 있다는 전망이 나온다.

서울 아파트값이 꾸준히 상승세를 보이는 상황에서 정부가 대출 규제까지 강화하는 만큼 서울 외곽을 비롯 경기·인천 지역으로 '내 집 마련' 수요가 유입될 것이라는 분석이다.

6일 관련업계에 따르면 정부는 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억원을 초과하는 주택을 담보로 한 주택담보대출에 대해 DSR 40% 규제를 적용한다. 서울 아파트의 약 83.5%(2월 기준)가 적용 대상이 되는 셈이다.

현재는 투기지역·투기과열지구 내 9억원을 초과하는 주택을 담보로 신규 주택담보대출을 받는 경우와 연 소득 8000만원을 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우만 DSR 40%가 적용되고 있다. 

기존에는 은행별로 평균치(DSR 40%)만 맞추면 되기 때문에 DSR 40%가 넘게 대출을 받는 사례가 있었지만, 과도한 대출 방지를 위해 이를 막겠다는 것이 정부 입장이다. 

정부는 이번 DSR 강화로 실수요자의 내 집 마련 계획에 차질이 없도록 규제 완화책을 추가로 발표한다는 계획이지만, 시장에서는 이번 조치가 수도권 매수심리를 자극, 집값을 높일 수 있다는 시각이 나온다. 

특히 서울 아파트의 80% 이상이 대출 규제 사정권에 포함되는 만큼 시행 이후에는 경기·인천 집값 상승에도 영향이 미칠 수 있다는 분석에 힘이 실린다.

분양업계 한 관계자는 "서울의 경우 연일 집값이 치솟는 상황인데 여기에 대출까지 어려워질 것으로 예상되면서 실수요자들의 '영끌' 현상은 더욱 두드러질 것"이라며 "현재 서울 중소형 아파트 평균 가격이 10억원에 육박하는 만큼 7월 이후에는 서울 외곽 저가아파트 또는 개발호재가 예상되는 경기·인천 지역으로 눈을 돌리는 실수요자들이 크게 늘어날 것으로 보인다"고 설명했다.

실제로 KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간KB주택시장동향 시계열 자료에 따르면 지난달 서울 중소형 아파트(전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하) 평균 매맷값은 9억8658만원으로 확인됐다. 2년 전(6억9422만원)과 비교해 42% 가량 오른 수준으로 강북권까지 8억원대를 넘어선 것으로 조사됐다.

같은 기간 경기 지역 중소형 아파트 평균 매맷값은 4억9628만원으로 전년 대비 30% 가량 올랐지만 서울에 비해서는 절반 수준을 나타냈다. 인천 역시 경기와 비슷한 수준으로 서울에 비해 매수 부담은 덜하다. 

일각에선 올해 경기·인천 지역 아파트값이 지속적으로 상승 흐름을 보이는 점에 따라 7월 이후에는 상승폭이 더욱 커질 것으로 내다보고 있다. 지난 1~4월 아파트값 상승률을 살펴보면 서울은 1.99%를 기록한 반면, 경기와 인천은 각각 7.24%, 7.20%를 기록한 것으로 집계됐다.

한 부동산 전문가는 "이제는 서울에서도 6억원 이하의 주택을 찾기 어려운 만큼 결국 일부 실수요자들에게는 서울을 제외한 수도권이 내 집 마련의 답이 되겠지만, 수요가 몰리는 지역은 매물이 한정돼 결국 매맷값과 호가가 높아지는 현상이 나타날 것"이라며 "정부가 LTV(주택담보인정비율) 확대 등을 고민 중인 것으로 알려져 있지만, 무주택 실수요자들의 체감은 크지 않을 것으로 예상되고 있어 보다 실효성 있는 대안이 필요하다"고 설명했다.