84㎡ 모든 타입 9억초과…일부 10억 넘기도 계약금 20%·중도금 20% 자납…잔금도 불안

  • 서울 강북구 첫 자이아파트인 '북서울자이 폴라리스'가 오는 21일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약일정에 돌입한다. 다만 분양가격이 예상보다 높게 책정돼 전용 84㎡ 모든 타입이 중도금대출 마지노선인 9억원을 초과해 신중한 선택이 요구된다.

    18일 정비업계에 따르면 서울 강북구 미아3구역 주택재개발정비조합은 지난 11일 입주자모집공고를 내고 '북서울자이 폴라리스' 총 1045가구중 327가구를 일반분양한다.

    단지가 위치한 서울 강북구는 투기과열지구 및 청약과열지역으로 1주택이상 소유한 세대주와 세대원은 1순위 가점제 청약이 불가능하며 2주택이상은 1순위자격서 제외된다. 또한 청약당첨일로부터 10년간 재당첨이 제한되며 소유권이전 등기일까지 분양권 전매도 할수 없다.

    또한 분양가상한제가 적용되지 않아 공급가격도 예상보다 높게 책정됐다. 북서울자이 폴라리스 평균 분양가격은 3.3㎡당 약 2932만원 수준으로 전용 84㎡기준 9억원후반대 산정됐다. 특히 84㎡C타입 오픈발코니 세대의 경우 강북구 최초로 분양가격이 10억원을 넘어서기도 했다.

    입주자모집공고에 나온 주택형별 공급가격을 보면 기준층 기준 △전용 38㎡B 4억4100만원(7가구) △42㎡B 4억8800만원(6가구) △51㎡A 5억8700만원(7가구) △51㎡B 5억8700만원(4가구) △59㎡A 7억6500만원(22가구) △59㎡B 7억3900만~7억5500만원(저층, 4가구) △59㎡C 7억5000만원(8가구) △59㎡D 7억4000만~7억5500만원(저층, 4가구) △84㎡A 9억7700만~9억9600만원(오픈발코니, 48가구) △84㎡B 9억6500만~9억8500만원(오픈발코니, 87가구) △84㎡C 9억8100만~10억1200만원(오픈발코니, 68가구) △112㎡ 12억9100만~13억1700만원(오픈발코니, 62가구)이다.

    따라서 북서울자이 폴라리스에 관심을 둔 예비청약자라면 무엇보다 철저한 자금마련 계획이 필요하다. 최소 현금 4억원은 수중에 있어야 하기 때문이다.

    예를 들어 84㎡A타입 101동 7층(9억7700만원)에 당첨됐다고 가정하면 납부일정은 2월22일 계약시 계약금 20%(1억9540만원)를 자비로 납입하고 5월10일부터 시작되는 중도금 60%중 1~4회차(40%, 3억9080만원)를 GS건설이 알선한 제2금융권 대출을 받는다. 그러나 나머지 중도금 5~6회차(20%, 1억9540만원)는 또 자비로 마련해야 한다.   

    잔금(20%, 1억9540만원)도 걱정이다. 올해부터 적용되는 DSR 규제로 연봉 5000만원 직장인이 금리 4%, 만기 30년 주택담보대출을 받는다고 가정했을 때 대출가능금액은 2억8000만원으로 잔금과 기타세금을 더하면 빠듯할 수 있다.  

    최악은 2024년 8월 입주시점에 아파트시세가 15억원을 초과할 경우다. 이 경우 사실상 잔금대출이 불가능하기 때문에 실입주자들은 계약금 20%, 중도금 5~6회차, 잔금 20%, 기타세금 등 약 7억원 가량을 보유하고 있어야 한다.

    분양업계 한 관계자는 "최근 GS건설이 공급한 송도자이더스타의 대규모 미계약사태만 보더라도 분양가 9억원이 성패를 가른다고 해도 과언이 아니다"며 "이번 물량 역시 9억원초과 상품인 만큼 관련정책이나 대출상품 종류 등 철저한 자금계획이 요구된다"고 조언했다.