노량진1구역, 욕심나지만…신당동 보다 공사비 3.3㎡당 110만원 낮아

9000여가구가 들어서는 서울 동작구 '노량진뉴타운' 재개발 사업에서 사업규모가 가장 큰 노량진1구역이 본격 시공사 선정 절차에 돌입한다. 8구역중 유일하게 시공사가 선정되지 않은 곳이지만 조합 측이 제시한 공사비가 상대적으로 낮아 입찰에 관심을 두고 있는 건설사들의 고심이 깊어질 전망이다.

11일 정비업계에 따르면 노량진1재정비촉진구역조합은 최근 입찰공고를 내고 시공사 선정 절차에 돌입했다.

조합은 15일 현장설명회를 진행한 이후 내달 20일 시공사 선정 총회를 가질 예정이다. 연내 관리처분인가를 받고 2025년 이주·철거에 착수할 것으로 알려졌다.

노량진뉴타운은 46만여㎡에 달하는 용지를 8개 구역으로 나눠 9052가구 아파트 단지를 짓는 대규모 재개발사업이다. 이중 노량진1구역은 노량진동 278-4번지 일대 13만2000여㎡ 면적으로 8구역 가운데 가장 사업 규모가 크다.

현재 2~8구역은 △SK에코플랜트 △포스코이앤씨 △현대건설 등 시공사가 확정됐지만 1구역은 아직 시공사 선정 과정에 있어 뉴타운 마지막 퍼즐로 불렸다.

노량진1구역은 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역이 인접한 역세권으로, 8구역중 가장 입지가 좋은 노른자위 사업지로 꼽혔다. 정비사업을 통해 지하 4층~지상 33층, 28개동 2992가구로 탈바꿈할 예정이다. 분양 2461·임대 531가구로 구성됐다.

노량진1구역은 2021년 서울시 재개발사업 건축심의 통과후 올 3월 동작구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 사업이 본궤도에 오르면서 조합은 곧바로 시공사 선정 절차에 착수할 예정이었다. 하지만 시공사 선정계획안을 두고 구청과 갈등을 빚으며 속도가 지체됐다.

구청은 계획안에 들어간 '금전적 이익'을 문제 삼았다. 당시 조합이 제출한 계획안에는 △감정가 절반이상의 이주비 지급 △조합원 분담금 무이자 대여 △설계변경이나 공사비 증액 요구 불가 등이 담긴 것으로 알려졌다.

현행 도시 및 주거환경정비법(도정법)은 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익 제공은 금지하고 있다. 특히 국토교통부는 2019년 '한남뉴타운 3구역' 수주전 과열이후 시공과 관련 없는 금전이익 제공을 엄격히 제한하고 있다.

또한 구청은 도정법 시행령과 정비사업 계약업무 처리기준상 대안설계의 경우 사업시행인가의 경미한 변경에 국한된다고 설명했다. 또 공사비 증액분에 대해서도 건설사가 부담하도록 관련 규정에서 정하고 있기 때문에 대안설계 자체를 제한하는 것은 문제가 있다고 부연했다.

해당 갈등은 결국 조합이 구청의 시정 요구안을 모두 받아들이면서 일단락됐다. 조합은 지난달 구청에 시공사 선정계획 최종안을 제출하면서 사업 재개를 알렸다. 더 이상 사업 진행을 늦출 수 없다는 판단에 의한 결정인 것으로 풀이된다.

노량진1구역 잡음 끝에 시공사 선정을 앞두고 있지만 상대적으로 낮게 책정된 공사비가 걸림돌이 될 수 있다는 우려가 나온다. 조합은 입찰공고를 게시하면서 3.3㎡당 공사비 730만원을 제시했다. 초기 695만원보다 인상된 가격이지만 업계에는 낮게 책정된 가격이라는 반응이 나온다.

실제 중구 신당9구역 재개발조합은 올 1월 3.3㎡당 공사비 742만원에 입찰을 진행했지만 실패해 840만원으로 재입찰에 나섰다. 노량진과 가까운 '한남뉴타운 2구역'의 경우 지난해 11월 시공권 입찰당시 3.3㎡당 763만원을 제시했다. 올 1월 시공사를 선정한 '방배 신동아'는 3.3㎡당 731만원이었고, 곧 시공사 선정을 앞둔 양천구 '신정4구역'은 3.3㎡당 745만원을 내걸었다. 모두 730만원보다 큰 금액이다.

한 대형건설 A사 관계자는 "공사비 인상이라든지 인허가와 관련돼 건설환경에 악재가 있는만큼 최근 수주 관련해 건설사들이 신중한 입장인 건 사실"이라며 "조합측은 최대한 저렴한 비용에 공사를 진행하고 싶어하고 건설사 입장에서는 사업수완을 남겨야하다보니 이해관계가 대립하는 건 어쩔 수 없는 상황"이라고 진단했다.

그럼에도 일찍이 사업에 큰 관심을 보였던 GS건설은 예정대로 입찰에 참여하겠다는 입장이다.

GS건설 관계자는 이날 "입찰에 참여하는 것에 대해서는 변함이 없다"며 "아주 초기부터 공들여왔던 사업장이기 때문에 조합이 제시한 공고에 맞게 입찰에 참여할 계획"이라고 말했다.

이어 "공사비가 낮게 책정된 부분에 대해서는 아직 이렇다저렇다 얘기할 상황은 아닌 것 같다"며 "주어진 조건에 맞춰 입찰에 참여할 예정이고 일단은 선정되는 것 자체가 중요한 문제"라고 강조했다.

그러면서 이 관계자는 "현재 노량진1구역에 대한 설계나 이런 부분에 대해서 스터디가 충분히 돼 있는 상태"라며 "현장설명회도 아직 열리지 않은 상황이기 때문에 일단은 준비가 돼 있는 부분에 대해 다방면으로 설명하는 것이 먼저일 것"이라고 덧붙였다.

또한 노량진1구역 수주에 관심을 보이고 있는 삼성물산도 경쟁에 뛰어들 계획이다.

삼성물산 관계자는 "공사비를 떠나서 여전히 이 프로젝트에 관심이 있는 것은 사실"이라며 "이번주 예정된 현장설명회에서 자세한 입찰조건이 나올텐데 해당 내역을 먼저 확인해봐야할 것"이라고 말했다.

타건설사들이 하이엔드 브랜드를 내세워 입찰에 뛰어들고 있는 것에 대해서는 자사가 갖고 있는 역량을 충분히 발휘해 경쟁하겠다고 밝혔다.

이 관계자는 "래미안만이 줄 수 있는 브랜드로서의 가치가 있다"며 "우리가 갖고 있는 역량이라든지 시공 노하우를 제안할 수 있는 조건에 잘 녹여낼 계획"이라고 했다.

일각에서는 조합이 먼저 현실적인 공사비를 제시할 수 있어야 한다는 반응도 나온다.