"얼죽신이 맞았네" … 서초 신축아파트, 재건축보다 평당 4275만원 비싸

서울에서 준공후 5년이하 신축 아파트와 30년초과 구축 아파트간 가격차가 벌어진 것으로 나타났다.

4일 우리은행 WM영업전략부가 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 자료를 추출해 분석한 결과에 따르면 서울 재건축 아파트값 상승세는 더딘 모습을 보였다. 

2024년 하반기 기준 최저가격 대비 증감률을 살펴보면 △서초구 △송파구 △영등포구 △노원구 등 주요지역 모두 서울 평균인 16.6%포인트(p)와 자치구 상승률을 하회했다. 원자재가격 상승과 금리인상 여파로 공사비 및 사업비 증가 등 영향을 받아서다.

반면 강남구 재건축 아파트는 압구정동 등 대단지들의 시세 견인에 힘입어 높은 가격 상승률을 보였다. 지난해 하반기 기준 전기 대비 12.3%p 증가했고 서초구(4.7%p), 송파구(4.8%p) 보다 높은 수치를 기록했다. 또한 최저가격 대비 증감률 21.6%로 주요 자치구 재건축 아파트 중 가장 높은 상승률을 보였다. 노원구의 경우 0.7%p 내리면서 오히려 뒷걸음질쳤다.

정치적 불확실성, 미국 고물가 장기화 우려 등 외부 변수로 불확실한 시장 환경이 계속되면서 실수요자들의 안전 자산 선호 심리가 강화, 강남권 재건축 단지에 수요가 몰린 것이다.

서울 주요 자치구 신축 아파트는 전반적으로 가격 강세를 보였다. 서초구 경우 2024년 하반기 기준 전기대비 증감률 21.3%p, 최저가격대비 증감률 49.4%p를 각각 기록해 서울 주요 자치구 중 가장 높은 상승률을 보였다.

 

송파구 신축 아파트는 유일하게 최저가격대비 -2.6%로 마이너스 증감률을 기록했다. 강동구 '올림픽파크포레온' 등 대규모 신축 아파트 입주가 직접적인 영향을 미친 것으로 추정된다. 다만 향후 '잠실래미안아이파크' 등 주거선호도가 높은 지역에 대단지 아파트가 입주를 앞두고 있어 가격 상승요인으로 작용할 것으로 보인다.

지난해 하반기 서울 주요 자치구 신축 및 재건축 아파트 3.3㎡당 매매 실거래 평균가격 격차와 배율 추세를 살펴보면 송파구를 제외한 대부분 재건축 아파트가격이 신축 아파트대비 약세를 보였다. 특히 서초구는 2024년 하반기 기준 신축 아파트가 재건축 아파트와 4275만원 가격 차이를 보이며 신축 아파트가 강세였던 2022년 상반기와 다른 양상을 보였다. 

송파구는 재건축 아파트가 신축 아파트 대비 강세를 보였다. 2023년 하반기 금리인하에 대한 기대감으로 매수심리가 회복되면서 지난해 상반기를 기점으로 재건축 아파트가 신축 아파트 대비 가격 강세를 보였다. 이는 잠실동 등 선호하는 주거 입지 내 대단지 신축 아파트가 부족해 재건축 아파트로 수요 쏠림 현상이 나타난 것으로 추정됐다. 

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 "최근까지 급등하던 공사비가 안정세를 보이는 반면 평균 일반분양가는 지속 상승하는 추세"라며 "용적률 상향, 정비사업 절차 단순화 등 재건축 사업성 개선에 도움되는 법안 개정이 현실화되고 있어 재건축 아파트에 우호적 환경이 조성되고 있다"고 말했다.

이어 "다만 재건축초과이익환수제 폐지관련 법안 통과 여부와 금리인하 지연, 고물가 장기화 등 외생변수로 재건축 아파트에 대한 수요자 불확실성은 여전하다"며 "사업성이 담보되는 선호 입지 재건축 아파트에만 관심이 집중되는 등 양극화 현상이 심화될 것으로 전망된다"고 덧붙였다.