토허제 재지정에도 고삐풀린 강남집값 … "상급지 갈아타기·주택공급난 여파"

토지거래허가구역 확대 지정후 주춤했던 서울 강남3구(강남·서초·송파) 집값이 다시 과열 조짐을 보이고 있다. 다주택자 규제 강화 기조로 인한 '똘똘한 한채' 선호현상, 현금부자들의 갈아타기 수요가 겹치면서 준신축, 재건축 고가단지를 중심으로 신고가 거래가 쏟아지고 있다. 극심한 공급난으로 집값 추가상승 기대감이 높아진 것도 강남권 '불장'의 핵심요인으로 분석된다.

16일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 강남3구가 포함된 서울 동남권 아파트 매매가격은 0.20% 오르며 직전주 0.14%대비 상승폭을 키웠다.

자치구별 가격변동률을 보면 강남구는 0.15%에서 0.19%, 서초구는 0.19%에서 0.23%로 오름폭이 확대됐다. 송파구 경우 0.12%에서 0.22%로 가파른 상승세를 나타냈다.

신고가 거래도 줄을 이었다. 직방 조사결과 지난달 강남구 아파트 거래 가운데 59%가 신고가인 것으로 나타났다. 서초구(33.3%)와 송파구(27.9%)도 거래 3건중 1건은 신고가 거래였다.

시장에선 토허제 재지정 후 똘똘한 한채 갈아타기 수요가 집중되면서 강남권 집값을 끌어올렸다는 분석이 나온다.

토허제 영향으로 강남3구에 대한 최상급지 인식이 더욱 강해지면서 갈아타기 수요가 한강변 준신축, 재건축단지로 몰린 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남권 경우 토허제로 다시 묶이면서 자산가치가 장기적으로 보장되는 지역이라는 인식이 더욱 공고해졌다"며 "이에 고가아파트로 수요가 몰려 거래량 자체는 줄었지만 가격은 되려 오르는 상황이 이어지고 있다"고 진단했다.

김은석 직방 빅데이터랩장은 "자금여력이 있는 수요자들이 토허제 확대 후 시장을 관망하다가 강남 등 선호지역을 중심으로 선별매수에 나서고 있다"며 "입지경쟁력이 높은 고가주거지 경우 대기수요가 아직 유효해 가격상승세가 이어질 것으로 본다"고 전망했다. 그러면서 "일부 고가단지들이 상승거래를 통해 시장기대치를 높이는 '앵커(기준점)' 역할을 하고 있다"고 부연했다.

강남권 준신축 고가단지와 재건축 대장단지들이 상승세를 주도하고 있다.

준공 7년차인 서초구 잠원동 '신반포자이' 전용 114㎡는 지난달 22일 기존 최고가보다 2억원 오른 49억원이 매매계약서를 썼다.

인근 P공인 관계자는 "반포나 잠원, 압구정 같은 상급지 경우 규제나 대출민감도가 절대적으로 낮아 대기수요가 상존하고 있는 상황"이라며 "특정단지 매물 가격이 오르면 인근단지도 호가와 거래가가 상승하는 키맞추기가 빈번하게 나타나고 있다"고 말했다.

강남구 압구정동 '신현대12차' 전용 183㎡는 지난달 30일 이전 최고가대비 7억5000만원 뛴 99억5000만원에 팔리며 100억원 고지를 눈앞에 뒀다.

주택 공급난도 강남 집값을 밀어올리는 요인으로 꼽힌다. 통상 공급 부족은 기존 아파트 희소성을 높여 집값 상승으로 직결되기 때문이다.

부동산R114 통계결과 서울은 내년 아파트 입주물량이 2만4462가구로 올해 4만6710가구대비 47.6% 감소할 것으로 전망된다.

함영진 랩장은 "서울은 올해 주택 인허가나 착공이 지난해보다 감소한데다 신규분양도 2~3곳에 불과해 공급희소성이 커졌다"며 "공급난에 상급지 갈아타기 대기수요가 겹쳐 올하반기까지 강남권 집값 상승세가 이어질 것"이라고 전망했다.