치솟는 서울 집값 … 이재명 정부 부동산대책 시계 빨라지나

서울 집값이 본격적인 '불장' 초입에 접어들면서 이재명 정부의 첫 부동산대책에 시장 이목이 쏠리고 있다. 시장에선 새정부가 거래량 등 집값 선행지표가 일제히 치솟고 있는 현상황을 고려해 대책 발표시기를 이전정부보다 앞당길 가능성도 거론되고 있다. 다만 여당인 더불어민주당이 공급을 강조하면서도 정작 '규제 대못'으로 꼽히는 재건축초과이익환수제(재초환)에 대해선 유지를 고집하고 있어 정책 실효성에 의문부호가 붙고 있다.

9일 정치권과 관련업계에 따르면 이재명 정부는 시장에 안정 시그널을 주기 위해 대규모 공급대책을 빠르게 내놓을 것으로 예상된다. 일각에선 오는 7월 발표 예상되는 '하반기 경제정책방향'에 공급대책 윤곽이 담길 것이라는 관측도 나온다.

앞서 박근혜·문재인·윤석열 정부도 모두 출범 1~2개월내 첫 대책을 발표한 바 있다.

부동산업계 한 관계자는 "시장에 안정 시그널을 주려면 대책 발표는 빠르면 빠를수록, 정권 초기일수록 효과적"이라며 "다만 오는 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞둔 만큼 추후 시장상황을 지켜본 뒤 대책을 내놓을 가능성도 있다"고 전망했다.

대책엔 그간 언급됐던 재개발·재건축 규제완화와 공공임대·분양 확대, 신도시 및 유휴부지 개발 등 공급방안이 담길 것으로 보인다.

정부가 대책 발표를 서두르는 것은 최근 서울 집값 상승세가 심상찮은 조짐을 보이고 있어서다.

실제 소위 집값 '3대 선행지표'로 불리는 거래량과 경매 낙찰가율, 전세가격이 일제히 상승 곡선을 그리고 있다.

서울부동산정보광장 통계를 보면 9일 기준 지난 5월 서울 아파트 거래량은 5482건으로 4월 5368건을 벌써 넘어섰다. 5월 거래분 신고기한이 이달 말까지인 점을 고려하면 4월과 거래량 격차는 더욱 벌어질 것으로 보인다.

낙찰가율도 고공행진을 이어가고 있다. 지지옥션 조사결과 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 97.9%로 2022년 6월 110.0% 이후 2년11개월만에 최고치를 찍었다.

낙찰가율은 감정가대비 낙찰가 비율을 의미하는 것으로 입찰경쟁이 치열해질수록 수치가 높아진다.

서울 전세가격도 장기간 고공행진을 이어가고 있다. 한국부동산원 통계결과 6월 첫째주 서울 아파트 전세가격은 직전주대비 0.06% 오르며 17주 연속 상승세를 지속중이다.

이런 상황에서 재건축·재개발 용적률·건폐율 완화와 공공주택 및 신도시 조성으로 주택 공급을 확대, 집값을 안정시키겠다는게 정부 계획이다.

아직 구체적인 공급규모나 지역, 방식은 공개되지 않았지만 시장 기대감은 크지 않다.

앞서 윤석열정부의 3기신도시 등 공공주택도 착공이 지연되고 있는데다 도심 주택공급 발목을 잡고 있는 재초환도 유지될 가능성이 높아서다.

한국토지주택공사(LH)가 이연희 더불어민주당 국회의원에게 제출한 '3기신도시 연도별 입주물량 계획'에 따르면 지난해말 기준 착공에 들어간 3기신도시 물량은 1만1000가구로 전체 17만4122가구 6.3%에 불과하다.

 

공공분양주택(뉴홈) 전체물량 55%인 4만8337가구는 2030년 이후에나 입주가 개시될 예정이다.

대형건설 A사 관계자는 "공사비 상승과 그로 인한 공공공사 수익성 저하, 부동산시장 침체 등 시장 대내외적 요인이 얽혀있어 단기간에 공급을 늘리는 것은 무리"라며 "강남·송파쪽 일부 그린벨트 지역을 제외하면 신도시를 조성할 만한 부지도 마땅치 않다"고 말했다.

재초환도 공급대책 기대감을 떨어뜨리는 요인이다. 재초환은 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘을 때 최대 50%를 환수하는 제도다.

조합원당 수천만, 수억원대 재초환 부담금이 부과돼 재건축 추진을 막는 핵심요인으로 꼽힌다.

서울 경우 주택공급이 재건축 등 도시정비사업에 크게 의존하고 있어 재초환 유지가 공급난으로 이어질 가능성이 높다는게 업계 분석이다. 실제 지난해 서울 분양단지 38곳중 29곳이 정비사업장이었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정책목표를 재건축 등 정비사업 활성화로 잡았다면 재초환은 장기적으로 폐지 방향으로 가는게 맞다"며 "이미 공사비와 추가분담금이 상승한 가운데 재건축 부담금까지 더해지면 사업 활성화를 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.