공급한다더니 결국 규제 먼저 … '2차 패닉바잉' 못 막으면 '文정부 악몽' 되풀이

서울 전역이 '불장' 국면에 접어든 가운데 새정부가 규제 강화 카드를 만지작거리고 있다. 그간 정부는 주택공급을 통한 시장 안정을 연신 강조해왔다. 하지만 소위 '미친 집값'으로 불렸던 문재인 정부 폭등기 수준으로 집값이 치솟자 투기과열지구 등 규제지역 확대를 골자로 한 선제대응에 나선 것이다. 하지만 규제지역을 섣불리 확대할 경우 풍선효과로 인근 집값이 더 뛰어 문 정부의 '부동산 실패'가 재현될 수 있다는 지적이 나온다.

27일 관가와 정치권에 따르면 정부는 이르면 다음주 주거정책심의원회를 열고 규제지역 확대를 골자로 한 시장 안정화 대책을 의결할 방침이다.

현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 국한된 투기과열지구 및 조정대상지역을 최근 집값이 급등한 마포·성동구와 강동구, 동작구 등 비강남권 '한강벨트'로 확대하는 방안이 검토중인 것으로 전해졌다.

서울시도 토지거래허가구역 지정 확대로 집값 불길 차단에 나설 것으로 전망된다. 여기에 2023년 1월 폐지됐던 15억원초과 주택 대출금지 조항을 부활시키는 방안도 검토되고 있다.

정부가 공급대책 발표에 앞서 규제카드부터 먼저 꺼내든 것은 서울 집값 상승세가 강남권을 넘어 마용성(마포·용산·성동) 등 비강남권 한강벨트로 빠르게 확산되고 있어서다.

한국부동산원이 발표한 6월 넷째주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.43% 오르며 문 정부 집권시기인 2018년 9월 둘째주 0.45% 이후 6년9개월만에 가장 큰 상승폭을 기록했다.

특히 성동구는 0.99%, 마포구는 0.98%로 역대 최대 오름폭을 기록하며 강남3구를 넘어섰다.

그동안 시장에선 공급대책에 앞서 시장에 안정 시그널을 줄 수 있는 단기처방을 먼저 내놔야 한다는 지적이 잇따랐다.

다만 문 정부의 실패사례를 고려할 때 섣부른 규제지역 확대는 되려 '독'이 될 수 있다는 우려도 적잖다.

문 정부는 노무현 정부처럼 출범 초기부터 규제 일변도 부동산정책을 펼쳤다. 재건축 규제, 임대차3법 등 규제 중심 대책을 27차례나 내놨지만 그때마다 집값이 더 뛰는 역효과만 불렀다.

특히 2017년 '8·2 부동산대책' 경우 서울 25개구 전역과 경기 과천시, 세종시를 투기과열지구로 묶은 초강력 규제방안이었다.

대책 발표 직후엔 서울 아파트 거래량과 매매가격이 급감하며 규제효과가 나타나는듯 했다.

2017년 8월 첫째주(7일 기준) 서울 아파트 매매가격 변동률이 -0.03%을 기록, 직전주 0.33%에서 큰폭으로 떨어지며 하락전환한 것이다.

하지만 불과 한달뒤인 9월 둘째주 0.01%로 다시 상승전환했고 같은해 11월 넷째주엔 0.29%로 규제 이전 상승폭을 회복했다. 말 그대로 '반짝효과'에 그친 것이다.

게다가 서울에 집중됐던 매수세가 인근 수도권 등으로 확산되면서 경기지역을 비롯한 전국 집값이 연쇄적으로 뛰었다.

실제 부동산R114 조사결과 문 정부 집권기인 2017~2022년 전국 집값 누적 상승폭은 72.5%로 가장 컸다.

이어 노무현 정부(2003~2007년)가 63.8%로 뒤를 이었고 △박근혜 정부(2013~2017년) 22.6% △이명박 정부(2008~2012년) -3.05% △윤석열 정부(2022~2025년 4월) -6.15% 순으로 나타났다.