강남·마용성 때리니 서울외곽 꿈틀 … 집값 '두더지게임' 재현될라

정부의 고강도 대출규제 여파로 강남권을 비롯한 서울 집값 상승세가 숨고르기에 들어갔다. 하지만 노도강(노원·도봉·강북) 등 서울외곽 일부지역과 수도권 집값은 되려 상승하면서 문재인 정부 당시 부동산 '두더지 게임'이 재현될 조짐을 보이고 있다. 시장 곳곳에선 벌써부터 '문 정부 시즌2'에 대한 우려 목소리가 확산되고 있다. 수요를 인위적으로 억누르는 규제 일변도 정책을 고집하다간 서울은 물론 수도권 전체를 '불장'으로 만들 수 있다는 지적도 나온다.

7일 한국부동산원 '6월 5주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트값은 0.40% 오르며 직전주 0.43%대비 상승폭이 축소됐다.

특히 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 오름폭이 눈에 띄게 줄었다. 강남구는 0.84%에서 0.73%, 서초구는 0.77%에서 0.65%로 축소됐다. 송파구도 0.88%에서 0.75%로 줄어드는 등 강남권 전반의 상승세가 한풀 꺾인 분위기다.

또한 지난주 역대 최대 상승폭을 기록한 마포구는 0.98%에서 0.85%, 성동구는 0.99%에서 0.89%로 각각 상승세가 둔화됐다.

정부가 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 등 고강도 대출규제를 내놓자 고가주택 매수대기자들이 관망세로 돌아선 것이다.

반면 서울 외곽지역과 인접 수도권에선 오히려 집값 상승 기대감이 커지고 있다. 주담대 한도가 대폭 줄면서 주택 매수수요가 상대적으로 집값이 낮은 지역으로 옮겨붙고 있는 것이다.  

실제 6월 5주 기준 노원구 아파트값은 0.12%에서 0.17%, 도봉구는 0.06%에서 0.08%로 오름폭이 커졌다.

경기도에선 △과천(0.47%→0.98%) △성남(0.49%→0.84%) △안양(0.17%→0.25%) △광명(0.09%→0.32%) △용인(0.13%→0.16%) △시흥(-0.01%→0.04%) 등 서울과 가까운 지역을 중심으로 집값 상승폭이 뛰었다.

노원구 C공인 관계자는 "노원 등 강북권을 두고 '서울에서 대출로 아파트를 매수할 수 있는 유일한 곳'이라는 인식이 퍼지고 있다"며 "대출규제 발표 후 매수문의가 늘고 있지만 아직 거래가 활발히 이뤄지는 단계는 아니다"고 말했다.

광명시 L공인 관계자는 "정부가 더 센 규제를 내놓을 수 있다는 불안감에 중저가 아파트라도 매수하려는 이들이 꽤 있다"며 "집주인들이 호가를 올리거나, 싸게 내놨던 매물을 거둬들이고 있어 실거주 가능한 매물이 줄고 있는 상황"이라고 귀띔했다.

대출규제 '풍선효과'가 본격화될 조짐을 보이면서 문재인 정부 시즌2를 우려하는 목소리도 적잖다.

문 정부는 출범 직후 '집값과의 전쟁'을 선포하며 총 24번의 부동산 대책을 내놨지만 결국 시장을 안정시키는데 실패했다.

대책 발표 직후 서울 집값이 일시적으로 수그러들면 그 풍선효과로 인근 수도권이 달아오르고 몇개월 뒤 서울도 다시 요동치는 악순환의 연속이었다.

일례로 문 정부는 2019년 12월 △9억원초과 주택 LTV(담보인정비율) 20% △15억원초과 주택 주담대 금지 △DSR(총부채원리금상환비율) 40% 적용 △2주택이상 전세대출 불가 △양도세 인상 △자금조달계획 제출 의무화 등을 골자로 한 '12·16 부동산대책'을 발표했다.

해당대책은 문 정부 대책중 강도가 가장 높다는 평가를 받았지만 서울 집값을 이듬해 5월까지 고작 6개월 안정시키는데 그쳤다.

문제는 대책발표 직후 서울 집값이 약세를 보이는 상황에서도 수도권은 불장을 이어갔다는 것이다.

예컨대 12·16대책 발표후 한달이 지난 2020년 2월 서울 집값은 4주연속 0.01% 오름폭을 기록하며 사실상 정체된 모습을 보였다.

반면 해당기간 수도권 집값은 △2월 첫째주 0.13% △둘째주 0.23% △셋째주 0.27% △넷째주 0.30% 등 상승폭이 오히려 커졌다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "지금처럼 규제를 강화해도 부동산가격은 중장기적으로 계속 오르는 모습을 보일 것"이라며 "시세 6억원 안팎 집값이 뛰는 문제도 발생할 수 있다"고 내다봤다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대출한도가 전반적으로 축소돼 중저가주택 매매시장이 일부 자극을 받을 수 있다"며 "대출한도에 걸리는 주택, 지역을 대상으로 매수수요가 집중될 수 있다"고 전망했다.