동원개발, 자체사업 0%대 사실상 '개점휴업' … 단순도급으로 '연명'

시공능력평가 32위, 부산 1위 건설사인 동원개발이 상반기 저조한 실적 성적표를 받아들었다. 과거 전체 매출 40%가량을 차지했던 자체공사가 '개점휴업' 수준으로 위축되면서 매출과 영업이익을 함께 끌어내렸다. 연내 분양예정 사업지가 부산, 평택 브레인시티 등 '미분양 무덤'에 위치한 탓에 실적 반등 가능성에도 의문부호가 붙고 있다.

26일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 상반기 연결기준 동원개발 영업이익은 88억원으로 전년동기 343억원대비 74.4% 급감했다. 1년만에 영업이익이 4분의 1 수준으로 줄어든 것이다. 수익성 지표인 영업이익률도 10.3%에서 4.5%로 떨어졌다.

외형성장도 멈췄다. 같은기간 매출은 3333억원에서 1963억원으로 41.1% 하락했다. 상반기 기준 매출이 2000억원이하를 기록한 것은 2014년이후 11년만이다.

핵심 수입원이었던 자체공사 매출비중이 0%대로 떨어지면서 실적하락으로 이어졌다. 상반기 기준 자체공사 매출은 5억원으로 전체의 0.26%에 그쳤다. 자체공사로만 전체 매출 43.1%인 1435억원을 벌어들였던 지난해 상반기와 대조적인 양상이다.

자체사업은 건설사가 시행과 시공을 모두 맡는 사업방식이다. 시공만 맡는 단순도급보다 이익률이 2~3배이상 높지만 미분양 발생시 손해를 고스란히 떠안아야 하기 때문에 '하이리스크 하이리턴' 사업으로 불린다. 동원개발 경우 주택시장 침체가 장기화되자 공격적인 자체사업을 줄이고 단순도급에 집중하고 있는 것으로 풀이된다.

하지만 자재값과 공사비 상승으로 원가율이 치솟으면서 단순도급도 녹록치 않은 상황에 직면했다. 실제 상반기 원가율은 91.7%로 전년동기 86.8%에서 1년만에 4.9%포인트(p) 높아졌다.

원가율은 사업수행에 소요되는 자재값 등 제반비용을 말한다. 100억원 규모 아파트를 짓는 사업에 원가 90억원이 들면 원가율을 90%로 본다. 통상 업계에선 80%대 중반을 적정 원가율로 보고 있지만 대부분 건설사들이 공사비 상승 여파로 원가율 관리에 어려움을 겪고 있다.

다만 보수적 경영기조에 힘입어 재무건전성은 아직 양호한 상태를 유지하고 있다. 상반기 부채비율은 34.8%, 유동비율은 682%로 적정 기준을 충족했다.

그럼에도 매출과 영업이익 동반 부진이 지속될 경우 현금유동성에 부담이 될 수 있다. 이미 기업 현금창출력 지표인 영업활동현금흐름이 상반기 마이너스(-) 156억원을 기록하는 등 현금흐름에 비상등이 켜진 상황이다.

관건은 향후 분양사업 성공여부다. 동원개발은 연내 △부산 더파크 비스타동원(852가구) △평택 브레인시티 비스타동원(1600가구) △울산 더게이트 비스타동원(700가구) 등 단지를 분양할 예정이다.

이중 평택 브레인시티 비스타동원은 동원개발이 시공, 비상장 계열사이자 특수관계사인 (주)월드컵이 시행을 맡는 자체사업장인 만큼 분양성패에 따라 실적이 좌우될 것으로 예상된다.

문제는 이들 지역에 이미 미분양 물량이 다수 쌓여있어 단기간내 수익창출이 어렵다는 것이다.

각 지방자치단체가 공개한 6월 미분양현황을 보면 부산은 지난 6월말 기준 미분양 5375가구, 준공후 미분양(악성미분양) 2663가구가 적체돼있다.

평택 미분양물량은 총 3996가구로 경기도 전체 1만1043가구의 36%를 차지하고 있다.

특히 평택 브레인시티 경우 2024년 1월 이후 공급된 6개 단지중 1·2순위청약 마감에 성공한 단지가 단 한곳도 없을 정도로 분양시장이 침체된 상태다.

건설업계 한 관계자는 "고수익 자체사업으로 사세를 확장했던 중견건설사들이 최근 단순도급을 늘리는 등 포트폴리오 변화를 꾀하고 있다"며 "다만 자체사업을 위해 사들였던 토지를 마냥 놀릴 수도 없어 '울며 겨자먹기'로 분양에 나서는 건설사가 늘어날 수 있다"고 예상했다.

동원개발은 창업주 장복만 회장이 1978년 설립한 중견건설사다. 부·울·경 지역에 '동원로얄듀크', '비스타동원' 등 브랜드 아파트를 공급해왔으며 평택을 비롯한 수도권 진출을 꾀하고 있다.

오너일가가 지분 100%를 보유한 동원주택이 최대주주로서 동원개발의 지분 32.51%를 확보하고 있다. 그외 장 회장 장남인 장호익 동원개발 부회장이 16.37% 지분을 들고 있다.