양도세 때린 '文 8·2 대책'후 8개월 새 집값 오름폭 2배 … "'조세 전가'로 임차인 부담 키울 것"

이재명 대통령이 SNS(소셜네트워크서비스)를 통해 연일 다주택자를 향한 압박 수위를 높이고 있는 가운데 시장에선 과도한 규제로 인한 매물 잠김과 집값 양극화, 임대차 시장 불안 등 부작용을 우려하는 목소리가 적잖다. 이미 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가제(토허제) 등 '3중 규제'와 대출 제한으로 묶여있는 상황에 양도세 등 세제 강화로 다주택자를 또 한번 옥죌 경우 시장 불안정성이 외려 심화될 수 있다는 지적이 나온다. 실제 양도세 중과 부활을 앞두고 다주택자들이 하나둘 버티기에 들어가면서 부동산 시장내 공급난과 불안 심리가 가중되는 분위기다.

3일 오전 이 대통령은 X(옛 트위터)를 통해 "돈이 마귀라더니, 설마 마귀에게 최소한의 양심마저 빼앗긴 건 아니냐"며 또 한번 다주택자를 직격했다.

그는 "부동산 투기로 불로소득 얻겠다는 수십만 다주택자의 눈물이 안타까우신 분들께 묻는다"며 "이들로 인한 높은 주거비용 때문에 결혼 출산을 포기하는 수백만 청년들의 피눈물은 안보이느냐"고 질타했다.

이 대통령은 지난달 23일 양도세 중과 유예 종료를 처음 언급한 이후 거듭 다주택자를 향해 날을 세우고 있다. 지난 주말에도 "정부 정책에 맞서 손해보지 말라", "망국적 부동산 정상화가 불가능할 것 같나" 등 거친 표현으로 다주택자들을 몰아세웠다.

대통령과 정부가 다주택자를 타깃으로 삼은 이유는 오는 5월9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장내 매물이 풀리도록 유도하기 위한 것이다.

하지만 시장에선 과도한 다주택자 규제가 '부동산시장 안정'이라는 소기의 목적은 달성하지 못한 채 매물 잠김과 집값 폭등 악순환만 초래할 수 있다는 지적이 나온다.

양도차익이 크지 않은 '노도강(노원·도봉·강북)' 등 외곽지역 매물이 일부 풀릴 수 있지만 5월9일 이후부터는 다주택자들이 주택을 팔 이유가 없어져 매물 잠김과 거래 절벽이 본격화될 수 있다는 것이다.

특히 집값 과열 진앙지인 강남3구(강남·서초·송파)와 '한강벨트' 경우 '정부 규제에도 결국 집값은 오른다'는 학습 효과가 각인돼 집주인들이 버티기에 돌입할 가능성이 높다. 실제로 과거 양도세 대책이 나올 당시에도 당장에는 급매물이 일부 나오고 있는 흐름도 있었지만, 결국에는 오름세로 돌변하고는 했다. 

정작 집을 팔 여건이 녹록하지 않은 것도 문제다. 토지거래허가구역에선 매수자가 바로 입주해야 허가를 받을 수 있기 때문에 현재 세입자가 살고 있는 매물은 거래가 사실상 어렵다. 사전에 세입자 보상과 퇴거 절차를 거쳐야 매도가 가능해 거래가 제한될 수밖에 없다.

대출규제로 수요 자체도 막혔다. 지난해 '6·27대출규제'로 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한됐고 설상가상 '10·15부동산대책'에 따라 15억원초과 아파트는 최대 4억원, 25억원초과 아파트는 2억원까지만 대출을 받을 수 있어 매물이 풀리더라도 이를 받아줄 매수자를 찾기가 어렵다.

양도세 중과 등 다주택자 옥죄기로 인한 매물잠김과 똘똘한 한채 선호현상은 앞서 문재인 정부 때와 같은 집값 양극화를 초래할 수 있다.

2017년 양도세 중과 도입을 골자로 한 '8·2부동산대책'이 발표되자 서울 집값은 오히려 상승폭을 키웠다. 대책 발표 직후인 2017년 8월부터 양도세 중과 시행 직전인 2018년 3월까지 3.17%나 올랐다. 직전 8개월 1.59%보다 상승폭이 2배가량 커진 것이다.

해당기간 △송파구(1.54→6.32%) △강남구(1.95→6.03%) △강동구(1.92→5.02%) △성동구(1.86→4.48%) 등 강남권과 한강벨트 지역이 집값 상승을 견인했다. 반면 △노원구(2.33→0.90%) △금천구(1.52→1.11%) △관악구(1.56→1.36%) 등은 오히려 가격상승폭이 낮아지며 서울내 양극화가 심화됐다.

'조세 전가'와 임대차시장 불안도 다주택자 규제 맹점이다. 다주택자는 전·월세시장에서 핵심 공급자 역할을 맡고 있다. 이들의 세 부담이 가중되면 그 피해는 고스란히 임차인에게 전가된다. 집주인들이 임차인의 전·월세값을 올려 늘어난 세 부담을 보전할 가능성이 높기 떄문이다.

실제 송헌재 서울시립대 교수 등이 발표한 '보유세 전가에 관한 실증연구: 전월세 보증금을 중심으로' 논문에 따르면 임대인 보유세가 1% 증가하면 증가분의 29.2∼30.1%가 전세보증금, 46.7~47.3%가 월세 보증금에 전가되는 것으로 나타났다.

송승현 도시와경제 대표는 "수요를 대기 수요와 거래 수요로 나눠 흡수해야 하는데 세제 규제가 더해지면 집값 과열 가능성이 있다"며 "수요가 받쳐주지 못하면 매물 잠김이 심화돼 공급 대책 효과가 반감될 것"이라고 지적했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "양도세 등 세 부담이 가중되면 주요 지역 주택은 꼭 가져가는 똘똘한 한 채 기조가 더욱 세질 것"이라며 "반면 외곽 지역은 가격이 조정되면서 양극화가 훨씬 뚜렷해질 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "보유세 등이 조정되면 부동산이 '지위재'로 변모할 수 있다"며 "다주택자 규제가 강화되면 똘똘한 한채에 대한 선호는 더 커지기 때문"이라고 제언했다.