이사철 앞둔 세입자들 '패닉' … 규제 폭주·매물 잠김·쥐꼬리 대출 '3중고'

정부의 겹규제 불똥이 애먼 무주택 세입자들에게 튀고 있다. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 강화와 양도세 중과 여파로 전세매물이 자취를 감춘 가운데 현재 거주 중인 전세집에서조차 내몰릴 위기에 처한 까닭이다. 정부 보완책에 따라 세입자를 낀 매물은 최대 2년간 실거주 의무가 유예되긴 하지만 종국에는 임대차시장 불안을 피할 수 없다는게 업계 지적이다. 설상가상 전세값이 뛰고 전세대출 한도는 줄면서 새 전세집을 구하는 것도 난항이 예상된다. 정부 규제와 매물 잠김, 대출 제한이 맞물리며 올봄 이사철 역대 최악의 전세난을 예고하고 있다.

15일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 지난 12일 기준 서울 아파트 전세매물은 2만523가구로 연초 2만3060가구 대비 11.1% 줄었다. 전년동기 2만9679가구와 비교하면 9174가구(30.9%) 급감한 수치다. 1년만에 1만가구 가까운 전세매물이 증발해버린 것이다.  

자치구별로 보면 서울 전체 25개 자치구 가운데 송파·용산·광진·동작구 4곳을 제외한 21곳에서 전세매물이 감소했다.

전세매물이 자취를 감춘 결정적 요인은 규제다. '10·15부동산대책'에 따라 서울 전역 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주의무가 강화됐고, 여기에 대출규제로 매매수요가 전세로 옮겨가면서 수급 불균형이 심화됐다.

이런 가운데 정부가 다주택자에 대한 양도세 중과를 예고하면서 매물이 더욱 빠르게 줄었다.

그간 다주택자는 임대차시장에서 일종의 공급자 역할을 해왔다. 정부가 세제 강화를 예고하자 이들은 보유하고 있었던 전세매물을 매매로 돌려 시장에 내놓기 시작했고 그로 인해 임대차시장내 매물이 급감한 것이다.

수급 불균형은 전세값 상승으로 이어지고 있다.

한국부동산원 2월 첫째주 주간 아파트가격 동향을 보면 서울 아파트 전세가격은 지난해 2월 상승 전환한 뒤 52주 연속 상승세를 이어가고 있다.

서울 강남구 개포동 '개포자이프레지던스' 전용 45㎡는 지난달 3일 이전최고가대비 4억1000만원이나 오른 10억5000만원에 신규 전세계약을 체결했다.

양천구 목동 '목동트윈빌' 전용 117㎡도 지난달 13일 종전최고가보다 3억원 상승한 12억5000만원에 새 세입자를 들였다.

이런 가운데 계약 만료를 앞둔 세입자들은 발등에 불이 떨어졌다. 현행 임대차보호법은 임차인에게 1회(2년) 계약갱신청구권을 보장하고 있지만 해당 전세집에 집주인이 직접 살거나 직계존비속을 거주하게 할 경우 요구권이 거절될 수 있다.

새 이사집을 구하는 것도 만만치 않다. 전세값이 폭등한 상황에서 지난해부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아져 그만큼 대출한도도 줄어들었기 때문이다. 임차임 입장에선 신규로 전세계약을 맺을 경우 기존 보증금으로는 이를 충당하기 어려운 상황에 놓일 수 있다.

목동 K공인 관계자는 "하루에 세네번 꼴로 전세매물 문의가 들어오는데 소개해줄 매물이 마땅히 없는 상황"이라며 "자녀 교육 문제만 아니라면 아예 서울 외곽이나 수도권으로 이사를 고려하는 세입자들이 꽤 많다"고 말했다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "최근 이슈인 양도세 중과 유예는 다주택자 매물 출회 및 부동산 시세차익에 대한 공공환수만으로 그치지 않고 임대시장에도 영향을 미칠 것"이라며 "특히 가족단위로 거주할 수 있는 전세매물이 줄어들 가능성이 높은데, 이는 공공임대나 기업형임대로 모두 대체하기 어렵다"고 지적했다.