야당 공약 '전월세상한제' 국회 통과하나…부동산 전문가 '역기능' 우려

총선에서 대승을 거둔 야당이 최대 부동산 공약 중 하나인 전월세상한제를 밀어붙일 것으로 전망된다. 부동산 전문가들은 전월세상한제가 시장을 왜곡시키는 역기능이 크다며 우려를 표했다.

전월세상한제는 전월세 상승폭을 인위적으로 제한해 전세난에 시달리는 서민들의 주거 안정을 꾀하는 정책이다. 2011년 야당이 전월세 상승폭을 5% 이내로 제한하는 법안을 제출했지만 본회의 문턱을 넘지 못했다. 야당은 전월세상한제와 함께 전세 계약 갱신 우선권을 임차인에게 주는 계약갱신청구권제 도입을 주장하고 있다.  

부동산 전문가들은 19일 전월세상한제가 서민 주거난을 더욱 가중시킬 수 있다고 비판했다. 전월세상한제는 일종의 임대료 규제로 일부 운좋은 임차인을 보호할 순 있지만 공급 감소를 불러와 전체 임대주택의 양과 질을 낮춘다는 지적이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "2차 대전 이후 세계 각국에서 임대료 규제를 시행했지만 성공한 케이스가 거의 없다"며 "전월세상한제는 시장 논리에 크게 어긋나는 제도로서 공급 감소와 함께 투자 위축까지 발생시킬 수 있다"고 말했다.

이어 "충분한 임대로 수익을 기대할 수 없게 된 집주인들은 전세 공급은 물론 주택 관리까지 소홀히 할 것"이라며 "도시 슬럼화까지 불러올 수 있어 결국 유권자의 기분만 맞춰주는 포퓰리즘 정책일 뿐"이라고 덧붙였다. 

서진형 경인여대 경영학과 교수도 "전월세상한제에 제재 규정이 없으면 효과가 없고, 그 규정이 있으면 시장을 침해하게 된다"며 "전세민이라고 해서 다 서민도 아닌데 기준을 어떻게 잡을 지도 논란거리"라고 전했다.

이어 "가장 큰 문제는 국가가 담당해야 할 서민 주거 안정을 집주인에게 책임지우는 결과를 낳는다는 것"이라며 "포퓰리즘 성격이 강한 정책이라고 생각한다"고 덧붙였다. 

전월세상한제가 현재 우리 부동산시장에 맞지 않는 제도라는 의견도 있었다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원은 "수도권 전세난은 무엇보다 전세 공급 물량이 적기 때문"이라며 "전월세상한제와 계약갱신청구권제 등이 시행되면 이미 적은 공급이 더욱 감소할 것"이라고 설명했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "전월세상한제가 시행되면 집주인 입장에선 빨리 수익을 얻어야 하기 때문에 단기적으로 전셋값이 폭등할 수 있다"고 말했다.

이어 "우리는 외국과 달리 주택을 자산으로 본다"며 "전월세상한제가 재산권을 심각하게 침해하는 자산 동결일 수 있다"고 덧붙였다. 

다만 일각에선 전월세상한제의 취지를 평가해야 한다고 밝혔다.    

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "수도권 전세난을 고려하면 제도 도입이 늦은 감도 있다"며 "부작용을 고려해 보완할 부분은 고쳐야겠지만 기본적으로 장기적인 주거 복지를 위해 필요한 제도"라고 설명했다.