시중은행, 부동산대출 약관 개정 마무리…예외규정 확정

정부의 9.13 부동산 대책이 발표된 직후 시중은행 영업점과 온라인 부동산 커뮤니티 등에 대출 관련 문의가 줄을 이었다. 대출규제가 유예기간 없이 시행되고, 예외규정에 대한 세부적인 가이드라인이 확실하지 않아 한때 혼선이 빚어진 것이다.

28일 금융권에 따르면 금융당국과 은행연합회가 질문과 답변형태로 만든 가이드라인을 최근 은행에 배포하면서 혼선이 다소 줄어든 분위기다.

은행들이 세부지침으로 삼는 가계대출 규제 강화 관련 Q&A를 들여다봤다.

우선 세부지침이 확정되지 않은 대출은 특약 문구를 넣는 방식으로 대출을 취급하기로 했다.

예를 들면 채무자와 담보제공자는 대출의 전액 상환 전까지 각 세대기준으로 주택과 입주권, 분양권을 추가 매수하지 않을 것을 약정하는 것이다.

주택담보대출 규제는 금융위원회가 관장하는 '은행업감독규정' 별표6 '주택담보대출에 대한 리스크 관리기준과 은행업 감독업무 시행세칙 별표 18 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'으로 둘 다 유효하다.

이 상황에서 행정지도의 내용과 다른 부분에 대해서는 9.13 대책 시행 후 신규 대출 신청 분부터 행정지도의 내용을 적용해야 한다.

예를 들어 기존에는 주택담보대출 보유여부를 기준으로 해 강화된 규제를 적용했지만 9월 14일부터는 주택 보유여부를 기준으로 규제가 적용된다.

비규제지역의 DTI(총부채상환비율) 규제는 현행 감독규정과 마찬가지로 아파트에 한정된다. 수도권도 현행 기준과 동일하다.

또 비규제지역에 대한 주택구입자금 대출에서 대출자가 LTV(담보인정비율)나 DTI가 10%포인트 차감되는 불이익을 감수하겠다는 의사를 밝히면, 본인과 본인이 속한 세대의 세대원에 대한 주택보유여부 확인을 생략할 수 있다.

상속과 증여 등 본인의 의사와 관계없이 보유하게 된 주택의 주택보유수 산정 포함 여부는 상황에 따라 다르다.

차주 본인이 상속에 따른 주택보유사실을 입증한 상황에서 대출 신청 이전에 상속받은 주택은 주택보유수 산정에 포함된다. 대출신청 이후에 상속받은 주택은 주택보유수 산정이 포함되지 않는다.

다만 대출 신청 이전에 상속받은 주택이라 하더라도 종중 재산 등 처분이 불가능한 사실을 입증한 경우에만 주택 보유수에 포함하지 않을 수 있다.

일시적으로 2주택이 필요한 1주택 보유세대에 대한 대출 신청 조건도 제시됐다.

대출을 받은 날로부터 2년 이내에 기존 보유주택을 처분하고, 투기지역, 투기과열지구와 조정대상지역 소재 신규 취득 주택에 대출을 받은 이후 1개월 이내 입주하겠다는 약정을 하면 대출 신청이 가능하다.

만약 2년 이내 기존 보유주택 처분 조건부로 대출을 받은 후 주택을 처분하지 않으면 기한의 이익이 상실된다. 즉시 대출 원금을 모두 상환해야 하고 향후 3년간 주택관련 대출을 이용할 수 없다.

임차보증금 반환 용도의 가계 주택담보대출은 일부 가능하다.

고가주택이 아니면, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입하거나 새로운 세입자와 계약할 목적으로 신청하는 등의 경우에 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출은 가능하다.

고가주택은 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적으로 신청할 때만 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출을 받을 수 있다.