전월세전환율 낮추면 월세전환 막는다?…전문가 "시장 모르고 하는 소리"

김현미 국토교통부 장관이 주택임대차보호법(임대차3법) 개정으로 '월세전환'이 가속화 될것이란 우려에 "현재 4.0%로 설정된 전월세전환율을 낮출 방침"이라고 말했지만 시장 반응은 떨떠름하다.

김 장관은 지난 4일 모방송에 출연해 "전월세전환율은 기준금리 플러스 3.5%로 그것을 결정할 당시 기준금리는 2.5% 내지 3%였다"면서 "그런데 지금은 0.5%라 기준금리에 비해 플러스되는 3.5%가 좀 과하다고 생각해 이를 낮출 생각"이라고 밝혔다.

'전월세전환율'이란 전세보증금을 월세로 전환할때 적용되는 비율로 주택임대차보호법 제7조2항에 의거한다. 현행법에 따르면 전월세전환율은 한국은행 기준금리에 가산이율(3.5%)을 더한 값으로 현재 기준금리 0.5%를 적용하면 4.0%가 된다. 

김 장관의 이같은 발언에 전문가들은 "시장을 모르고 하는 소리"라고 일갈했다. 대통령령으로 법적 상한선이 정해져있지만 위반시 처벌할 근거가 없고 개인간 거래서 이것을 지킬 의무가 없다는 것이다.

최신영 리얼투데이 실장은 "현재 시장의 전월세전환율은 4%대가 아닌 대략 8% 전후"라며 "2.5% 내지 3%대였던 기준금리가 지금 0.5%로 낮아졌으니 가산이율을 낮추겠다는 의미인데 시계열적으로 보면 전월세전환율은 금리인하 여부에 크게 영향을 받지 않는다"고 힐난했다.

최 실장은 "일반적으로 금리인하 반·하등시기와 전월세전환율 변동이 일치하지 않는다"면서 "일례로 기준금리가 인상됐던 2017년에는 전월세전환율이 평균적으로 하락했는데 지역별로 특성이 다르고 편차가 커 일괄 적용한다는 생각자체가 부적절하다"고 꼬집었다.
 
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 또한 "사채업자, 대출회사 같은 경우 정부가 이자상한제처럼 일종의 가이드라인을 제시할 순 있지만 임대차계약은 개인간거래"라며 "전월세전환율 하향조정은 공공임대주택에나 적용하는 게 맞다"고 지적했다. 

전문가들은 전월세전환율이 임대차 계약기간에 전세를 월세로 전환할때만 적용될뿐 재계약이나 신규계약에는 적용되지 않는 점도 거론했다.

최 실장은 "임대인 입장에서 자금이 문제가 된다면 월세보증금을 높여 받는 방법도 있고 반전세를 돌려 월세 일부를 받는 방법도 있다"면서 "시장은 그렇게 단순하지 않다"고 질타했다.

전월세전환율 하향조정에 따라 임대주택 주거환경 질이 떨어질 수 있다는 우려도 나왔다.

송승현 도시와경제 대표는 "임대인이 부담하는 건강보험료 등 각종 세금과 공실리스크, 유지보수비용, 중개수수료 등으로 운영경비를 부담하기 버거워 질 것"이라며 "장기적으로는 민간시장에서 임대주택 공급이 줄고, 해외의 슬럼화된 주택처럼 임대주택 질이 하락하는 부작용이 나타날 수 있다"고 우려했다.