226개 시군구중 160곳 규제권…수도권 비규제지 7곳뿐 작년 168가구 분양한 가평, 올 1월에만 977가구 공급예고 LTV 70%·전매제한 6개월·주택수 미포함에 자금쏠림 예상

  • 수도권 대부분이 정부의 지속된 규제확대로 최근 1~2년새 조정대상지역으로 묶였다. 정부는 지난해 11월20일 경기도 김포시에 이어 12월18일 파주시를 비롯한 전국 36곳을 조정대상지역으로 신규지정했다.

    이에 따라 전국 시‧군‧구 226곳중 49개 지역이 투기과열지구, 접경지역과 군소도시를 제외한 111개 지역이 조정대상지역으로 규제권 안에 들었다. 

    사실상 수도권 곳곳이 조정대상지역으로 지정된 가운데 가까스로 사정칼날을 피한 비규제지역은 그야말로 귀하신 몸이 됐다. 이제 수도권에서 남아있는 비규제지는 31개 시‧군 가운데 가평‧양평‧여주‧이천‧연천‧동두천‧포천 7곳 뿐이다.

    이러한 탓에 남은 7곳은 수요자 쏠림현상이 보다 두드러질 것으로 전망된다. 실제 연초 대형건설사 분양물량도 가평‧양평‧연천‧포천에 쏠려 있어 예비청약자 관심을 한몸에 받고 있다.

    일례로 양평의 경우 지난해 상반기 분양물량이 단 한가구도 없었지만 하반기만에 2079가구가 공급됐고, 가평도 지난해 168가구 공급이 전부였지만 올 1월 977가구가 공급될 예정이다.

    비규제지에 대한 청약조건이 규제권 보다 상대적으로 약하기 때문이다. 일례로 비규제지에선 집값의 70%까지 대출이 가능하고, 다주택자도 대출규제 적용을 받지 않는다. 또 분양권이 주택수에 포함되지 않는 탓에 세금문제서도 자유롭다.

    특히 청약통장 가입후 1년만 지나면 세대주뿐 아니라 세대원까지 1순위 청약이 가능하며, 분양권 전매제한이 6개월로 짧은 편이라 환금성도 뛰어난 편이다.

    반면, 조정대상지역은 종합부동산세와 양도소득세가 늘어나고, 주택담보인정비율(LTV)도 최대 50%로 줄어든다. 여기에 2주택자 이상은 주택담보대출이 막혀있는데다 1주택자가 대출을 받아 집을 마련할 경우 2년안에 기존주택을 처분, 새집으로 전입해야 한다. 또 올 1월1일부터 조정대상지역내 분양권을 취득하면 주택수에 포함돼 양도소득세가 중과된다.

    대형건설사들이 연초부터 이들지역 분양에 나선 것도 이러한 이유에서다. 1월부터 3월까지 이들 비규제지역에 공급을 앞둔 곳은 5개건설사로 총 3638가구다.

    먼저 GS건설은 가평 대곡2지구에 '가평자이' 505가구를 이달 중 선보일 예정이며, 같은달 한라는 양평읍 양근리 산24-4 일원에 '양평역 한라비발디' 1602가구를 공급할 계획이다.

    2월에는 포스코건설이 양평읍 빈양지구에 공동주택 453가구를 분양하며, 3월에는 DL이앤씨(옛 대림산업)와 금호산업이 연천읍 옥산리, 포천시 구읍리에 각각 'e편한세상 연천(가칭)' 499가구와 '포천 금호어울림(가칭)' 579가구를 공급한다.  

    최신영 리얼투데이 본부장은 "정부가 수도권 곳곳을 규제지역으로 설정하면서 인근지역 아파트값이 크게 오르는 풍선효과가 나타났다"면서 "지금까지 그래왔던 것처럼 이들 비규제지역에 투자자금과 청약통장이 몰리는 풍선효과가 나타날 것"이라고 예고했다.