내일 '부동산 특단대책(?)' 나온다…필요한건 '규제완화'

내일 변창흠 국토교통부 장관 취임 이후 첫 부동산대책이 나온다. 매번 반복되는 규제일변도의 획일적 부동산대책이 아닌 주택공급대책에 촛점이 맞춰져 있다.

공공재개발과 재건축, 용도변경과 용적률 상향을 통한 역세권·준공업지역·저층주거지 고밀개발 등의 방식을 통해 서울에서만 최대 30만가구에 이르는 주택이 공급될 것이란 분석이 나온다. 하지만 시장에서는 공급대책이 효과를 보려면 대출규제 완화나 양도세 한시적 감면 등 규제를 풀어줘야 한다는 목소리가 크다. 

더불어민주당과 정부는 4일 국회에서 협의회를 열고 부동산 공급대책을 논의한다. 당정은 이날 회의에서 변 장관 취임 후 첫 부동산대책을 최종 확정할 전망이다. 변 장관은 회의 직후 대규모 공급정책을 발표할 방침이다.

당 안팎에서는 서울에서만 최대 30만가구를 공급하고 전국 대도시를 합쳐 50만가구를 넘게 공급하는 획기적인 대책이 나올 것이라는 관측이 지배적이다.

지하철역, 철도역 등에서 가까운 곳들을 대상으로 고밀도 개발사업을 진행하는 것이 이번 공급대책의 핵심이다. 변 장관은 예전 SH공사 사장, LH 사장 등을 지낼 때부터 고밀도 개발사업의 필요성을 강조해 왔다.

이를 위해 역세권 용적률을 최대 700％까지 상향 조정했다. 이전까지 역세권은 일반주거지역으로 분류돼 용적률이 최대 400∼500％까지 적용됐다. 아울러 일조권, 주차장 등 디테일한 규제도 풀어줄 계획이다.

용적률이 높아지면 그만큼 층수도 높아지고, 세대수도 증가하게 된다. 신혼부부와 청년층 등 1∼2인 가구를 위한 소형 아파트를 지을 경우 세대수를 더욱 늘릴 수 있다.

다만 서울에 개발가능한 택지가 보이지 않는 만큼 '4기신도시' 등 택지지구 개발도 언급되고 있다. 신도시급의 대규모 택지를 개발한다면 과거 3기신도시 발표 전 물망에 올랐던 지역들이 다시 떠오를 것으로 보인다.

그린벨트 해제도 수도권 안에 주택을 공급할 때 매번 등장했던 카드다. 하지만 아직까지 정부는 그린벨트를 푸는 방안에 대해서는 난색을 표하고 있기 때문에 대책에 포함될 가능성이 적다.

결국 정부는 공공재개발·재건축 확대로 주택공급 물량을 채울 것으로 보인다. 앞서 지난해 부동산 대책을 공공이 참여하는 정비사업으로 9만가구 공급을 제시한 바 있다. 사업 추진이 느린 사업장에 공공이 참여해 혜택을 줘 고밀개발을 하면 주택 수를 늘릴 수 있다는 계산이다.

여기에 국토부는 '민관협력 패스트트랙'을 통해 사업 기간을 줄여주겠다고 공언했다. 다만 공공재건축의 경우 대어로 꼽히는 단지들이 이미 발을 뺀 상태라 사업 동력이 약해졌다는 분석도 나온다.

한편 이번 대책에 대출규제 완화 등 규제완화 내용이 포함되느냐가 초미의 관심사 중 하나다. 시장에서는 민간물량이 뒷받침되지 않으면 특단의 공급대책이라고 하더라도 시장의 기대감을 충족하기 어렵다고 보고 있다.

하지만 정부는 앞서 전면적인 규제 완화는 대책에 담기지 않을 것이란 입장을 내비쳤다. 양도세 한시적 감면도 꾸준히 거론되고 있지만 난색을 표한 터라 이번 대책에 포함될 가능성은 낮아 보인다.

업계 한 전문가는 "지금처럼 시장이 과열된 상태에서는 단순히 주택공급을 늘리는 것만으론 한계가 있다"며 "오히려 시장에서는 긍정적인 시그널로 생각해 집값 상승폭이 더 커질 수 있다"고 우려했다.