"신혼도 한부모도 아닌데"…3기신도시 사전청약 일반분양 필승전략은?

내달 15일 3기신도시 사전청약이 실시된다. 하지만 전체 공급물량의 85%가량이 특별공급으로 배정돼 일반 무주택자들에겐 아쉬움이 남는다.

28일 국토교통부에 따르면 정부는 오는 7월15일 인천 계양지구를 필두로 수도권 5개 지역서 1차 사전청약을 시작한다.

지역별 공급물량은 △인천 계양지구 1050가구 △남양주 진접2지구 1535가구 △성남 복정1지구 1026가구 △의왕 청계2지구 304가구 △위례지구 418가구 등 총 11개 블록·4333가구 규모다. 이후 사전청약은 10월(2차), 11월(3차), 12월(4차)로 이어진다.

공급물량 배정비중은 신혼부부가 30%로 가장 많고 이어 △생애최초(25%) △일반공급(15%) △기관추천(15%) △다자녀가구(10%) △노부모부양가구(5%) 순이다. 즉 특별공급이 전체물량의 85%를 차지하는 셈이다.

사전청약 신청자는 서울·경기·인천 등 해당지역에 주민등록이 등재된 무주택 세대구성원이면서 청약·종합저축 가입자다. 다만 신청자뿐아니라 배우자 및 주민등록에 기재된 구성원 모두 무주택자여야 하며, 등본기재 가족중 5년이내 당첨이력이 있을 경우에는 선정대상서 제외된다.

주택청약통장 가입기간은 2년경과 24회이상 납부해야 한다. 1회차 최대 납입인정금액은 10만원이다.

당해 우선공급에 해당되는지도 따져봐야 한다. '당해'는 해당지역(시·군) 거주자에게 주택을 우선공급하는 것을 의미한다.

사전청약에선 서울과 인천은 당해가 50%, 나머지 50%는 수도권 다른지역 거주자로 선정하고, 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정된다.

따라서 사전청약을 통해 입주를 원하는 지역이 있으면 미리 전월세로 전입해 두는 게 좋다. 단 본청약 입주자 모집공고일까지 1년이상 거주기간을 채워야 하며, 투기과열지구는 거주기간 2년을 맞춰야 한다.

눈여겨 볼 점은 전용면적에 따라 당첨순차 방식이 달라진다는 점이다.

1순위내 동일지역 경쟁시 당첨순차는 전용 40㎡초과 주택 경우 △1순차-3년이상 무주택세대구성원으로 '저축총액(예치금)'이 많은 자 △2순차-저축총액이 많은 자고, 전용 40㎡이하는 △1순차-3년이상 무주택세대구성원으로 '납입횟수'가 많은 자 △2순차-납입횟수가 많은 자다.

쉽게 풀어 납입횟수나 저축총액 등 청약가점이 높아야만 그나마 당첨 가능성이 높다는 얘기다.

최신영 리얼투데이 본부장은 "수요 대비 일반공급 물량이 워낙 적은 탓에 청약통장에 적어도 2000만원은 들어있어야 할 것으로 보인다"면서 "월 10만원씩 매월 넣는다 치면 14년은 꼬박 납입해야 하는 금액이다. 이삼십대는 거의 불가능하고 40대 마저도 당첨이 쉽진 않을 것"이라고 설명했다.

일례로 지난해 12월 위례신도시 서울주택도시공사(SH공사) 공공분양 아파트 청약저축액 커트라인은 2240만~3130만원선이었다.

한편, 7월부터 무주택 실수요자들을 대상으로 주택담보대출 우대조건이 완화된다.

8000만원인 부부합산소득 기준이 9000만원으로 상향조정되고 생애최초구입자에게는 추가로 1000만원 더해진다. 해당주택가격 기준도 투기과열지구는 6억원에서 9억원으로, 조정대상지역은 5억원에서 8억원으로 확대된다.

담보인정비율(LTV) 한도도 기존 10%p에서 최대 20%p로 늘어난다. 서울 같은 투기과열지구에서도 9억원이하 주택을 구매한다면 50%까지, 그 밖 조정대상지역에서는 8억원이하 주택기준 60%까지 은행대출이 가능해 진다. 다만 대출 최대한도는 4억원이다.