11월 76개 단지 5.4만호 분양, 전년비 90%↑가계부채 관리방안…내년부터 잔금대출 규제수도권 미계약 속출…일부 미분양 우려 커져
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올해 막바지 분양이 시작되는 11월, 전국에서 5만가구가 넘는 아파트 물량이 쏟아진다. 분양 비수기로 꼽히는 초겨울임에도 지난해보다 2배이상 늘어난 물량으로, 강화된 대출규제 시행전 규제를 피해 앞다퉈 분양에 나선 것으로 풀이된다. 다만 최근 금리인상 등과 맞물려 미분양이 양산될 것이란 우려섞인 목소리도 나온다.
- ▲ 11월 아파트 분양물량.ⓒ직방
1일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 전국 76개 단지 총 5만4798가구가 분양을 준비중이다. 이는 전년동기(2만8829가구)보다 90% 늘었다. 일반분양도 4만4947가구로 1년전보다 91% 증가했다.
또 정부가 수도권 부동산 시장 안정화를 위해 도입한 사전청약이 11월에도 진행된다. 1차 사전청약(총 4333가구)과 2차 사전청약(총 1만105가구)이 지난달 마무리돼 11∼12월에 총 1만8000가구 이상 의 3·4차 사전청약이 진행될 예정이다.
이처럼 연말까지 새 아파트 공급이 많아진 이유는 내년부터 분양아파트에 대한 자금 마련이 어려워지기 때문이다. 지난달 정부가 발표한 가계부채 관리방안에 따르면 내년 1월부터 기존 대출과 신규 대출을 합쳐 총 대출액이 2억원을 넘길 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용받는다.
분양주택의 경우 중도금 대출은 DSR 적용 대상에서 제외됐지만 잔금대출은 적용받게 됐다. 다만 올해 안에 입주자 모집공고를 했다면 총 대출액이 2억원이 넘더라도 바뀌는 DSR 적용을 받지 않기 때문에 서둘러 분양에 나서고 있는 것이다.
업계 한 전문가는 "전반적으로 잔금대출이 어려워진다면 청약 대기자들이 연내 분양 물량이 더 집중될 수밖에 없다"며 "건설사들도 대출규제가 시작되기 전 어떻게든 분양을 하려고 하는 모양새"라고 설명했다.
하지만 공급물량이 늘어난 만큼 미분양 우려도 커지고 있다. 이미 아파트 청약 시장에 최근 이상 기류가 감지되고 있다. 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록하고도 계약이 안 돼 추가 모집을 하는 사례가 잇따르고 있는 것이다.
대표적으로 지난 8월 분양한 서울 관악구 '신림스카이'는 43가구 1순위 청약에 994명이 몰렸지만 절반이 넘는 27가구가 미계약됐다. 지난달 미계약분에 대해 무(無)순위 청약을 받았지만 22가구가 또 미계약분으로 남아 2차 무순위 청약을 진행했다.
지난 7월 분양된 종로구 '에비뉴청계2', 동대문구 '브이티스타일'도 청약에 당첨된 사람들이 대거 계약을 포기해 추가 모집을 받았다. 대부분 소규모의 '나 홀로 아파트'지만 미계약이 발생한 것은 이례적이라는 게 업계의 평가다.
분양업계 관계자는 "최근 대출규제 여파로 주택 수요가 줄면서 나 홀로 아파트를 분양받았다가 나중에 처분하기 어려워질 수 있다는 우려가 확산하는 것으로 보인다"며 "이런 심리가 확산하면 대규모 아파트까지 분양에 어려움을 겪을 수 있다"고 말했다.
일부 수도권에서도 대규모 미계약이 발생하는 사례가 나오고 있다. 경기 성남시 '판교 SK뷰 테라스'는 1순위 청약 경쟁률 316.8대1을 기록했지만 292가구의 40%인 117가구의 당첨자가 계약을 포기했다. 지난달 6~7일 진행된 무순위 청약에도 4만여 명이 몰렸지만 또 15가구가 남았다.
한때 열기가 뜨겁던 대구 부동산 시장은 아파트 공급 과잉 여파로 최근 미분양이 크게 늘었다. 8월 말 기준 대구의 미분양 주택은 2365가구로 7월(1148가구)의 2배 이상으로 급증했다.
양지영 R&C연구소장은 "최근 일부 분양 단지에서 미계약이 나타난 것은 지금껏 너무 과열됐던 청약 시장이 정상화되는 과정으로 해석된다"며 "향후 청약 시장에서는 인기 단지와 비인기 단지 간 양극화가 심해질 것"이라고 내다봤다.
