인수위-정부, 재초환 개편 착수…"부과 방식 재검토"

대통령직인수위원회(인수위)와 정부가 재건축 규제 합리화 방안의 일환으로 재건축 초과이익 환수제(재초환) 개편작업에 착수했다.

가구당 수억원대 부담이 예고된 초과이익 환수제 부담금을 완화해주는 방안과 함께 부담금 부과 방식을 원점에서 재검토하는 시나리오까지 다양한 방안이 논의된다.

전문가들은 부담금 완화와 안전진단 규제 완화가 완성될 경우 재건축 초기사업 속도가 붙을 수 있을 것으로 내다봤다. 다만 환수제 손질의 경우 법 개정 사항인 만큼 국회 통과 여부에 따라 적지 않은 시간이 소요될 수도 있을 것으로 관측된다.

5일 인수위와 업계 등에 따르면 인수위와 정부는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재초환 부담 완화 방안을 마련하고 있다.

인수위측은 "도심에 주택 공급을 활성화하기 위해 재건축 규제를 합리화할 필요가 있다"며 "재건축 사업의 걸림돌로 지적돼 온 과도한 재초환부담금을 현실에 맞게 보완할 것"이라고 설명했다.

재초환이란 사업기간(추진위 승인~준공 시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10~50%까지 세금으로 환수하는 것을 말한다.

노무현정부 시절인 2006년 도입됐다가 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예되다 현정부 들어 부활해 2018년부터 대상 단지들에 부담액 예정 통지가 시작됐다. 현재까지 통보를 받은 조합은 전국 63개 단지, 3만3800가구에 이른다.

조합원 1인당 부담해야 하는 부담금이 강남은 물론, 경기도와 지방까지 수억원에 달하는 단지가 속출하면서 조합들은 "재건축사업이 불가능하다"며 크게 반발하고 있다.

인수위와 정부는 우선 윤석열 대통령 당선인의 공약에 맞춰 재초환 부과 방식을 수정해 분담금을 줄여주는 방안을 검토하고 있다.

현행 3000만원이하인 면제기준을 상향조정해 면제 대상을 확대하고 초과이익구간별로 10%~50%인 부과율을 낮추는 방안이 유력하다. 현재 조합원 1인당 평균이익이 3000만~5000만원은 10% △5000만~7000만원 20% △7000만~9000만원 30% △9000만~1억1000만원 40% △1억1000만원 초과는 50%의 부과율을 매긴다.

또한 재건축 종전가액 평가시점을 추진위원회에서 조합 설립인가 시점으로 바꿔 부담금 부과 기준의 사업기간을 단축하거나 초과이익에서 제외되는 공사비 등 비용인정 항목을 확대하는 방안 등도 함께 논의 중인 것으로 알려졌다.

윤석열 당선인의 공약인 1주택 장기보유자 재건축 부담금 감면, 부담금 납부이연 등도 검토되고 있다.

다만 재건축 부담금 손실은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정사항이어서 다수당인 더불어민주당의 설득이 관건이다.

민주당은 지난 대통령선거기간 용적률 등 재건축 규제 완화를 공약했지만, 재건축부담금 완화에 대해선 부정적인 입장이었던 것으로 전해졌다.

전문가들은 재건축규제 완화에 따른 집값 상승 우려와 개발이익 환수가 필요하다는 사회적 인식, 국회 통과 가능성 등을 고려해 제도를 무력화하는 수준까지 낮추기보다는 조합이 부담 가능한 적정 수준으로 낮추는 방안이 나올 것으로 보고 있다.

정부는 동시에 현행 재건축부담금이 준공때까지 예측불가하고 미실현 이익에 부과하는 세금인데다 집값 변동에 따라 차이가 큰 문제 등을 고려해 부과방식을 전면 손질하는 방안도 함께 검토중인 것으로 알려졌다.

지금처럼 입주후 부담금 형태로 부과하는 것이 아니라 사업초기부터 용적률 상향에 대한 대가로 임대주택 등 공공주택을 짓게 하거나 공공시설 부지로 토지를 기부채납받도록 하는 것 등이 대안으로 거론된다.

앞서 윤 당선인도 재초환에 대해 "100채가 있다가 200채가 들어옴으로 인해 교통유발, 환경부담이 생기면 정부가 재정 투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는게 맞다"고 밝힌 바 있다.

전문가들은 재초환 완화시 재건축사업의 속도를 높일 수 있을 것으로 내다봤다. 재건축사업 진행시 주민 동의율은 전체의 5분의4를 충족시켜야 하는데 환수제로 인한 부담감이 커 사업을 반대하는 주민이 적지 않았기 때문이다. 실제 재초환 부담은 수억원에 달하고 있다.

재건축단지 72개 조합이 참여한 '전국재건축정비사업 조합연대'에 따르면 서울성동 장미아파트는 비강남권의 소규모 재건축단지인데도 사업시행인가 시점에 통보된 가구당 부담금 예정액이 5억원에 달했다. 또한 경기수원 영통2구역 재건축단지는 부담금 예정액이 가구당 2억9500만원, 대전서구 용문동 재건축단지는 2억7600만원에 달하는 등 서울이외 수도권과 지방에서도 예정가 통보액이 가구당 3억원에 육박하는 곳도 나온 상황이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "조합원도 신규 아파트 분양과 재건축을 비교했을때 이득이 커야 하는데 환수제 부담금이 집값 상승에 따라 연동돼 높아진다면 사업에 참여하려는 조합원이 줄어들게 될 것"이라며 "부담이 줄어들면 사업 동의율도 높아지고 진행도 더욱 빨라질 수 있다"고 말했다.

한편 일각에서는 재건축 등 부동산규제 완화와 관련 '속도조절'이 필요하다는 지적도 제기한다. 대선 이후 규제 완화에 대한 기대감으로 일부지역의 호가가 오르는 등 불안 조짐을 보여서다.

이에 정부는 현재 국회에 계류중인 재건축 지위 양도 금지 시점을 조합 설립 인가에서 안전진단 통과 이후로 앞당기는 방안을 비롯해 토지거래허가구역 확대 등 추가 규제안도 함께 마련하고 있다.

한 부동산 전문가는 "초과이익 환수제 손질은 일단 다수당인 민주당이 반대하면 어렵고 또 집값이 너무 불안해져 규제 완화가 쉽지 않은 것이 딜레마"라며 "당장 급한 것부터 시행하는 등 차근차근 속도 조절에 나설 필요가 있다"고 제언했다.