여름 전세난 우려에 '분상제 실거주 의무' 우선 푼다

올여름 전세대란 우려가 제기되고 있는 가운데 정부가 단기대책으로 실거주 의무 완화 카드를 꺼냈다. 실거주 의무가 사라지면 집주인이 전세로 내놓을 수 있게 돼 전세물건이 늘어나게 된다. 주택담보대출을 받을 때 적용하는 6개월 내 전입 의무 완화도 검토 대상에 올랐다.

임대차 시장에서 부작용이 발생한 임대차3법의 개선 방향으론 일반 임대인에게도 임대사업자 수준으로 보유세(재산세+종부세) 혜택을 부여하는 방안을 검토하고 있다.

24일 업계에 따르면 전날 취임 후 첫 기자간담회를 연 원희룡 국토교통부 장관은 "임대차3법 장단기 대책을 6월까지 내놓겠다"고 약속했다.

단기대책으로는 일명 '전·월세 금지법'으로 불리는 최장 5년의 실거주 의무 완화 방안이 검토 대상에 오를 것으로 보인다. 또 갱신에서 신규계약으로 갈아타야 하는 세입자 부담을 낮추기 위한 전세대출 한도 확대도 거론됐다. 구체적인 규제 완화 시기와 정도에 따라 시장에 미칠 영향이 적지 않을 전망이다.

원희룡 장관은 "전·월세 물량 공급을 촉진하도록 당장 할 수 있는 몇 가지 제도적 조치가 있어 심도 있게 검토 중"이라며 '분양가상한제에 묶인 실거주 의무'와 '투기를 건드리지 않는 주택담보대출'을 예로 들었다.

분양가상한제에 묶인 실거주 의무는 일명 '전월세금지법'을 의미한다. 현재 분양가 상한제 적용 아파트 수분양자의 경우 최장 5년의 실거주 의무를 지켜야 한다.

지난해 주택법 시행령 개정에 따라 민간택지에서 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 3년, 인근 매매가격의 80% 이상 100% 미만이면 2년의 거주 의무 기간이 부여됐다. 공공택지에 민간이 지어도 인근 지역 가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상·100% 미만이면 3년간 의무 거주 조건이 붙는다.

'투기를 건드리지 않는 주택담보대출'은 주담대를 받은 경우 6개월 내 해당 주택에 전입하지 않으면 대출을 회수토록 한 조치다. 아파트 분양 후 잔금 대출시 주담대를 받으면 무조건 6개월 내 입주해야 해 이 역시 전세물건 감소 요인으로 작용했다.

최장 5년의 실거주 의무를 지키려면 세를 내놓을 수 없는 만큼 신축 아파트 전·월세 물건이 씨가 마를 것이란 우려가 제기됐다. 첫 적용 단지는 올해 연말 정도에 나올 예정이었다. 원 장관의 구상대로 실거주 의무가 완화되면 집주인이 이를 전·월세 물건으로 내놓을 수 있게 된다.

실제 정부는 과거 재건축 아파트의 입주권을 받으려면 2년 실거주토록 하겠다고 발표했다가 철회하자 서울 강남구 대치동 은마아파트에서 전세물건이 쏟아지기도 했다.

다만 실거주 의무 완화는 전세를 낀 매매인 갭투자 유발 요인이라는 점에서 논란이 불가피하다. 때문에 규제 완화 방법과 시기 등에 대해 추가 검토가 필요하다는 지적도 나온다.

원 장관은 임대차3법의 장기적 개선 방향도 언급했다. 그는 "(임대차3법의) 2+2년과 5% 상한에 문제가 많다. 가격 통제로 시장을 경직시키고 부작용이 많다"며 "현재 임대차법의 3가지 장치를 그대로 가져갈 순 없다"고 했다.

그러면서 개편 방향으로 등록임대사업자처럼 일반 임대인들도 보유세 등의 혜택을 줘야 한다는 입장을 내놨다. 그는 "갱신을 여러 번 하고 임대료를 등록임대사업자 수준으로 한다면 등록임대에 해당하는 세제, 금융 혜택을 못 줄 이유가 없다"고 말했다.

이에 따라 임대차3법 적용을 받는 주택을 보유한 집주인에게 임대사업자처럼 재산세와 종부세, 양도세 등의 각종 혜택이 부여될 가능성이 커졌다.

한편 시장에서는 8월부터 임대차법에 따른 계약갱신청구권 만료까지 앞두고 있어 전세대란 우려가 확산하고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 하반기 서울의 아파트 입주 예정물량은 8326가구로 조사됐다. 이는 상반기(1만3826가구)보다 39.8% 감소하는 것이다.

KB부동산에 따르면 서울 전세수급지수는 임대차2법(전월세상한제, 계약갱신청구권)이 시행된 2020년 7월 이후 상승하기 시작해 같은 해 11월 192.3까지 치솟았다. 전세수급지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 전세 공급이 부족하다는 것을 의미한다.

이후 조금씩 하락하던 전세수급지수는 지난해 8월 177.0에서 올해 1월 120.4까지 떨어졌지만 2월 122.2로 다시 상승 전환된 뒤 3월 126.5, 4월 127.0으로 3개월째 상승세를 이어가고 있다.

이같이 전세 수급 불안감이 조금씩 커지고 있는 가운데 하반기에는 전세 시장에서 공급을 담당하는 입주 예정물량이 큰 폭으로 감소하면서 가격 상승에 대한 우려도 나온다.

전세물건도 감소세다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울의 전세물건은 석 달 전(3만1236건)과 비교해 –20.4%(2만4880건) 줄어들며 전국 17개 시·도 가운데 전세물건이 가장 많이 감소했다.

최근 가격이 낮거나 선호도가 높은 신축 위주로 전세물건이 소진되면서 서울 아파트 전셋값은 하락세를 끝내고, 보합세를 유지하고 있다.