'5억로또' 수방사, 사전청약 개시…실효성 논란 '여전'

'뉴홈' 2차 사전청약에 역대 최고입지로 평가받는 서울 동작구 수도방위사령부 부지가 포함되면서 업계 이목이 쏠리고 있다.

한강변·더블역세권, 수억원대 시세차익 가능성에 힘입어 높은 경쟁률이 예상되지만 본청약 및 착공지연으로 인한 당첨자 혼란 등 사전청약에 대한 실효성 논란이 여전하다.

7일 관련 업계에 따르면 6월중 공급되는 수방사 부지는 올해 예정된 사전청약 물량을 포함해 이전 문재인정부때 풀린 사업지중에서도 최고입지로 평가받고 있다.

이번 사전청약에 배정된 수방사 부지 물량은 전용 59㎡ 255호다. 해당사업지는 수도권지하철 1·9호선 노량진역이 도보 8분, 9호선 노들섬역이 10분 거리로 대중교통 이용이 편리하다.

서울내 타지역으로의 이동도 쉽다. 대중교통 이용시 여의도는 15분, 강남권과 광화문 등 도심은 30분이면 이동할 수 있다.

한강변에 위치해 한강조망이 가능하고 사육신역사공원과 노들나루공원 등 녹지공간이 가까운 것도 강점으로 꼽힌다.

분양가도 주변시세 대비 80% 수준으로 저렴한 편이다. 이번 사전청약에서 수방사 부지 추정분양가는 8억7250만원으로 책정됐다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 단지 예정부지 바로옆에 위치한 동작구 본동 '래미안 트윈파크' 59㎥는 2월 13억6000만원(26층)에 거래됐다. 사전청약에 당첨만 돼도 5억원 가까운 시세차익을 남길 수 있는 셈이다.

장점만 있는 것은 아니다. 부지 바로옆으로 수도권지하철 1호선 선로가 지나가 소음과 비산먼지에 지속적으로 노출될 수 있다. 주변에 대형마트 등 상업인프라가 부족한 것도 단점으로 꼽힌다.

부지자체가 좁아 가구수가 많지 않고 국민평형인 84㎡ 없이 59㎡ 물량만 100% 공급되는 것도 선택을 망설이게 하는 요인이 될 수 있다.

학군도 다소 애매한 편이다. 단지주변엔 노량진초와 영본초, 본동초 등 초교 3곳이 위치해 있는데 모두 도보로 15분이상 소요되고 횡단보도와 육교 등을 건너야 한다.

중학교와 고등학교는 더욱 멀다. 가장 가까운 중·고교인 동양중과 영등포고가 도보 25분이상 거리에 위치해 있다.

업계에서는 이번 '뉴홈' 2차 사전청약이 1차를 웃도는 흥행성적을 기록할 것으로 전망하고 있다. 2월 실시한 1차 사전청약은  20∼30대 청년층이 몰리면서 일반공급 경쟁률 28.3대 1 준수한 성적을 기록했다.

분양업계 한 관계자는 "'알짜' 입지로 평가받는 수방사 부지와 이미 대단지 인프라가 조성된 고덕강일 등에 청약이 몰릴 것으로 예상한다"며 "1차 사전청약이 시장분위기가 곤두박질쳤던 시기에 진행된 점을 고려하면 2차는 상황이 상대적으로 나은 편"이라고 말했다.

다만 사전청약에 꼬리표처럼 따라다니는 실효성 논란은 여전히 해소되지 않고 있다.

사전청약은 입주까지 5~7년이 소요돼 도중에 본청약 및 착공지연 등 변수가 적잖다. 지난해 경우 공공택지 8곳중 6곳에서 본청약 일정이 밀리면서 사전청약 당첨자들이 입주지연 등 불편함을 겪었다.

이같은 문제는 올해에도 현재진행형이다. 경기 성남시는 최근 LH에 복정2지구 공공주택사업의 조속한 추진을 요구하는 공문을 발송했다. 이 사업은 녹지공간 훼손으로 인한 환경문제와 사업지 인근 학교들의 안전대책 마련 요구 등 민원이 이어지면서 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 이에 LH는 올해 3월 사전청약 당첨자들에게 본청약 연기가 불가피하다는 내용의 안내문을 발송하기도 했다.

또한 본청약 포기시 받게 되는 불이익도 민간청약보다 상대적으로 덜해 이탈율이 높고 본청약 시점에서 분양가가 상승할 가능성이 있는 것도 단점으로 꼽힌다.

요즘 같은 부동산경기 냉각기엔 사전청약이 시장침체를 부추길 수 있다는 주장도 나온다.

한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원은 최근 발간한 '공공분양주택 사전청약이 부동산시장에 미친 영향과 과제' 연구보고서를 통해 사전청약이 오히려 주택 공급을 위축시킬 수 있다고 진단했다.

연구원 관계자는 "분양가와 입주시기 일정에 대한 불확실성 리스크를 수요자에게 전가하는 것이 사전청약의 단점"이라며 "제도의 불확실성이 수요자 불안감을 확산시키고 시장침체에 대한 증거가 돼 오히려 공급을 위축시킬 수 있다"고 말했다.