"2040년부터 집값 장기하락 … 10년뒤 주택 13% 빈집"

2040년부터 한국 가구수가 줄면서 집값이 장기간 하락국면으로 진입할 것이라는 관측이 나왔다. 한국보다 저산∙고령화를 먼저 겪은 일본은 2045년까지 도쿄권 전체 집값이 840조원이상 증발할 것으로 예측하고 있다.

23일 한미글로벌은 인구문제 전문 민간 씽크탱크 한반도미래인구연구원(한미연)과 함께 '인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'를 주제로 세미나를 개최했다.

이날 일본 인구구조 변화에 따른 부동산시장 사례를 발표한 우토 마사아키(Uto Masaaki) 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 "인구감소는 주택시장에 가장 큰 영향을 미치고 다음은 오피스 시장"이라며 "일본은 2045년 수도권인 도쿄권 주택자산 가치가 94조엔(약 840조원) 감소할 것으로 예측한다"고 말했다.

우토 교수는 집값 낙폭과 출퇴근 시간이 가장 밀접하게 작용하는 것으로 봤다. 예컨대 출퇴근시간이 60분이상이면 집값이 가파르게 하락할 가능성이 있다.

도쿄 중심부에서 통근시간이 30분내인 주택가격은 2018년 기준으로 2045년에 9.9% 하락할 것으로 전망된다.

60분이 넘어갈 경우 하락폭은 29.8%, 90분은 48.2%로 커지고 120분은 54.7%에 달할 것으로 추산된다.

우토 교수는 주택자산 가치 디플레이션에 대응하기 위한 도시정책으로 '콤팩트시티'를 제안했다.

도심에서 멀리 떨어진 신도시를 건설하는 것보다는 기존 도심을 고밀개발하는 '콤팩트시티'가 주택자산 가치를 방어하고 고령화에 대비하기에 유리하다는 이유에서다.

우툐 교수에 이어 이용만 한성대 부동산학과 교수가 '한국의 초저출산∙초고령화와 부동산시장'을 주제를 발표했다.

이용만 교수는 "인구 자체는 자연감소 추세이지만 1인가구가 증가해 국내 가구수는 2039년 2387만가구로 정점을 찍을 것"이라며 "2040년 총주택수요량도 정점에 도달해 그이후 주택가격은 하락추세가 예상된다"고 말했다.

그러면서 "지역별로 총주택수요량의 정점시기가 달라 수도권은 하락시기가 다소 늦어질 가능성이 높은 반면 지방은 하락 추세가 더 일찍 나타날 수 있다"며 "이런 추세라면 가구수가 감소하는 2040년이후부터 빈집이 급격히 늘어나 2050년 전체재고 13%가 빈집이 될 가능성이 높다"고 내다봤다.

이 교수는 주택유동화 필요성도 언급했다. 세제 혜택을 통해 고령층 가구가 작은 평수로 집을 옮기는 '주택 다운사이징'을 유도함으로써 세대간, 가구원간 주택 미스매칭을 해결할 수 있다는 것이다. 그 차액을 연금으로 전환하면 안정적인 노후소득도 확보할 수 있다.

그는 또 "총주택수요량이 감소하기까지 남은 시간이 얼마 없어 노후화된 주택재생 속도를 높여야 한다"며 "결혼 및 출산기피 요인이 될 수 있는 청년층 주거불안 해소책으로 민간임대주택 시장 활성화를 고려해볼 수 있다"고 밝혔다.

이날 세미나엔 △김종훈 한미글로벌 회장 △정운찬 한미연 이사장 △김선규 호반그룹 회장 등이 참석했다.

주제발표 이후에는 김경환 서강대 경제학과 명예교수를 좌장으로 △김승배 한국부동산개발협회 회장 △김준형 명지대 부동산학과 교수 △박진백 국토연구원 부연구위원 △방송희 주택금융연구원 수석연구원 △차학봉 땅집고 미디어본부장 등이 인구구조 변화에 따른 부동산시장 전망과 대응책을 주제로 토론을 펼쳤다.