'저자본·고보증' 구조 … 고위험 투자에 사업성 부실화선진국 자기자본비율은 30∼40% … 보증 의존도 줄여야간접규제와 지원방안 등 모색해야 … 리츠 활성화 방안
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우리나라 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 평균 자기자본비율이 3%에 불과한 것으로 집계됐다. 이에 자기자본을 30∼40% 수준으로 확충하고 보증 의존도를 줄이는 방향으로 PF 구조를 개선해야 한다는 국책연구기관의 제언이 나왔다.
- ▲ 국가별 부동산PF 자본구조 ⓒ한국개발연구원 제공
20일 한국개발연구원(KDI)이 발간한 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 우리나라 부동산PF 평균 자기자본비율은 3.15%로 나타났다. 이는 2021~2023년 전체 부동산PF 사업장 중 약 300개 사업장의 평균값을 KDI가 분석한 값이다.
특히 주거용 건물의 경우 자기자본 비율은 2.92%에 머물렀으며 상업용은 4.33%로 집계됐다. 지역별로는 지방이 2.33%로 수도권(3.90%)보다 40% 이상 적었다.
반면 미국의 자기자본비율은 33%에 달했으며 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들은 30∼40% 수준이었다.
KDI는 우리나라에서 자기자본이 부족하더라도 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF대출의 상황을 보증하기 때문에 대출이 이뤄지고 있다고 설명했다. 그러면서 '저자본·고보증' 구조가 투입 자본 대비 높은 수익성으로 '고위험 투자'를 일으키며 사업성은 부실화되고 있다고 평가했다.
황순주 KDI 연구위원은 "수익성이 높은 사업이기 때문에 한탕을 추구하는 행위가 발생해 영세한 시행사가 난립하는 구조가 하나의 문제점"이라며 "자본이 낮기 때문에 사업성 평가도 제대로 할 수 없는 구조"라고 지적했다.
이에 부동산PF의 자기자본 비율을 높이는 방안으로 개선이 필요하다고 주장했다. 규제방안으로는 시행사가 대출을 받기 위해서는 자기자본 비율을 20%~30% 등 명시적인 비율을 충족하도록 하는 직접 규제와 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출기관인 은행에 대손충당금을 더 쌓도록 하는 간접규제를 꼽았다.
황 연구위원은 "사업장별 차이가 있고 자본비율이 안 좋아도 사업성이 굉장히 좋을 수도 있기 때문에 일률적 직접규제는 지양해야 한다"며 "간접규제가 대안이 될 수 있다"고 말했다.
중장기적으로는 리츠를 통한 부동산 개발이 활성화될 필요가 있다고 언급했다. 리츠의 경우, 부동산투자회사법에 따라 자기자본의 2배까지만 차입이 가능하다. 자기자본 비율이 최소 33%로 선진국과 비슷한 수준에 자연스레 도달할 수 있다는 것이다.
황 연구위원은 "리츠는 주식의 30%를 일반청약에 제공해 개발이익을 사회화하고 이미 자기자본비율 규제를 받고 있다"며 "리츠의 지분투자를 활성화하거나 리츠를 직접적 시행 주체로 육성하는 것이 바람직하다"고 제언했다.
아울러 단기적으로 자본확충을 장려하기 위해 미국과 같이 저소득층을 위한 주택 공급을 늘리면 시행사와 투자자에게 세제 지원을 해주는 방안도 언급했다. 다만 리츠 활성화와 동시에 SPC(특수목적법인)나 PFV(한국토지신탁)를 통한 시행사의 직접 시행은 규제를 강화해야 한다고 강조했다.
황 연구위원은 "PFV나 SPC 같은 경우 시행사가 모든 이익을 혼자 가져가게 되고 자기자본비율도 낮다"며 "리츠는 시행사 이익을 나누고 자기자본비율도 높기 때문에 리츠에 대해서는 규제를 풀어주고, PFV나 SPC에 대해서 규제를 강화해야 된다"고 부연했다.
