서울시의 토허제 해제 '고민' … 어디까지 풀어야 하나

오세훈 서울시장이 최근 강남권 토지거래허가구역 해제를 적극 검토하겠다고 밝히면서 '잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담)' 부동산시장에 활기가 돌고 있지만, 시가 언제쯤 구체적인 해제 로드맵을 제시할지는 아직 미지수다.

오 시장은 지난 14일 시청에서 열린 '규제 풀어 민생살리기 대토론회'에서 강남권 토지거래허가구역 규제를 철폐해달라는 시민 토론자의 요청에 "강남권에 지정된 토지거래허가구역 해제를 적극 검토하겠다"고 밝혔다. 그는 "특단의 시기에 지정됐던 토지거래허가제(토허제)는 해제를 적극적으로 검토 중"이라고 말했다.

현재 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 10.8%에 해당하는 65.25㎢가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 시는 지난 2020년 6월 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 등 일대 개발로 인한 투기를 막기 위해 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이듬해 4월엔 재건축·재개발로 말미암은 집값 급등을 우려해 강남구 압구정동과 영등포구 여의도동, 양천구 목동과 성동구 성수동 지역을 허가구역으로 묶었다. 용산구의 경우 국토교통부 장관이 토지거래허가구역으로 지정했다.

'잠·삼·대·청'은 오는 6월22일까지 토지거래허가구역이 연장됐다. 압구정동·여의도동 등은 오는 4월26일까지 연장된 상태다.

오 시장은 "(토지거래허가구역 지정은) 임시로 재산권 행사를 막아놓은 것이므로 그동안 풀고 싶었고 당연히 풀어야 하지만, 부동산가격이 폭등해 잘못하면 기름 붓는 역기능이 있을 수 있어 과감하게 풀지 못했다"면서 "송구스럽다"고 했다. 또한 "지금 정책 환경이 무르익어 부동산 가격이 지난 2~3개월 하향 안정화 추세에 접어들었다. 침체 가능성이 있다는 전문가들의 평가가 나온다"고 부연했다.

차기 대권 잠룡인 오 시장이 새해 들어 부동산정책 변화를 예고한 만큼 시장에선 일단 토허제 해제를 기정사실로 받아들이는 분위기다. 관심은 서울시가 어느 범위까지 토지거래허가구역을 푸느냐에 쏠린다. 오 시장은 "조금만 기다려주시면 조만간 생각을 정리해 발표하겠다"고 했다.

하지만 시의 토허제 해제 로드맵 발표는 생각보다 늦어질 가능성도 제기된다. 일각에서 섣불리 토지거래허가구역을 풀 경우 강남권 등 인기 주거지를 중심으로 집값 불안이 다시 나타날 수 있다고 우려하는 데다 시의 검토가 다소 늦어질 가능성도 없잖다.

시 토지정책팀 관계자는 "현재로선 해제 (발표) 시점을 물리적으로 특정하기 어렵다"며 "한두 건이 아니라 건건이 보고 있다"고 말했다. 토론회에서 질문한 시민이 강남구 도곡동에서 공인중개사를 하고 있고, 강남권을 예시로 들면서 답변도 자연스레 강남권 위주로 나왔을 뿐, 시 전역을 대상으로 해제 여부를 원점에서 검토하는 것으로 읽히는 대목이다.

토지거래허가구역 해제를 결정할 도시계획위원회는 아직 구성조차 되지 않은 상태다. 위원회 위원들의 부동산 동향 판단이 오 시장과 다를 경우 시가 로드맵을 발표하더라도 해제까지는 시간이 걸릴 가능성을 완전히 배제하기 어렵다.

또한 지정권자는 아니지만, 부동산정책을 담당하는 주무부처인 국토부는 서울시가 구체적인 해제안을 마련하면 정책 협의를 원하는 눈치다. 국토부 한 관계자는 "시장에 민감한 이슈가 될 수 있다"면서 "(서울시로부터) 아직 구체적인 내용을 전달받은 바 없다. 지켜봐야 할 것 같다"고 귀띔했다.

실물 경기 침체에도 '잠·삼·대·청'은 매입 대기 수요가 많은 지역이어서 토지거래허가구역 해제 시 집값 급등을 부채질할 수 있다는 우려의 목소리도 시 입장에선 고민거리다.

다만 집값 폭등 가능성에 대해선 전문가 사이에 의견이 갈린다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재 매수심리가 위축돼 있고 대출규제와 환율, 기준금리 등이 시장에 더 큰 영향을 주고 있어서 토허제를 푼다고 해서 나타나는 부정적 영향이나 큰 부작용은 없을 것"이라며 "인위적으로 억눌러놓은 가격이 (토지거래허가구역 해제 이후) 변동하는 것을 부작용이라고 간주하기는 적절치 않다"고 설명했다.