"이번생에 내집마련 가능할까" … 불붙은 집값에 분양가도 '高高'

최근 집값 상승세가 가파른 가운데 분양가도 더 오를 것이란 전망이 나온다. 이달 30일부터 '제로에너지 건축물(ZEB) 인증' 의무화가 시행되고 이스라엘과 이란 분쟁 등 중동정세도 급변할 가능성이 높아 자재값 인상이 불가피하기 때문이다. 

전문가들은 분양가 상승으로 인해 실수요자 부담뿐 아니라 주택공급에도 차질이 생길 수 있는 만큼 실효성 있는 자재값 안정화 대책이 필요하다고 입을 모은다.  

26일 부동산R114에 따르면 지난해 6월부터 올 5월까지 1년간 전국에서 공급된 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 분양가가 7억7235만원으로 나타났다. 이는 지난 2023년 6월부터 2024년 5월에 기록한 6억7738만원보다 9496만원 상승한 수치로 1년새 1억원 가까이 오른 셈이다.

전국 평균 3.3㎡당 분양가는 2015년 988만원에서 지난해 2066만원으로 10년간 2.1배 올랐다. 이 같은 분양가 상승의 이면에는 집값 상승 외에 공사비 인상 등 구조적인 요인이 있다. 시멘트, 철근, 레미콘 등 건축 자재 가격은 최근 3~4년 큰 폭으로 올랐고 인건비도 오름세다.

여기에 이달 30일부터는 민간아파트를 신축할 때 제로에너지 건축물 5등급 수준의 강화된 기준이 적용된다. 그동안 공공건물에만 적용되던 규제가 민간 영역까지 확대되는 것이다. 단열 성능을 강화하고 신재생에너지 사용률을 늘리는 과정에서 분양가 인상이 불가피한 상황이다.

제로에너지건축물은 건축물에 필요한 에너지 사용을 최소화하고 신재생에너지 등으로 건축물의 에너지 자립률을 끌어올려 건물의 에너지 소비량과 생산량 합을 '0'으로 만든 건축물이다.

국토부는 민간아파트에 해당 기준을 적용할 경우 현행 기준을 적용했을 때보다 전용 84㎡ 아파트 기준 가구당 약 130만원이 추가될 것으로 예상했다. 

반면 건설업계는 기준 강화로 공사비가 급격히 상승할 것이라는 입장이다. 고성능 단열재와 창을 써야 하고 태양광 패널 등 신재생 에너지 설비를 도입해야하기 때문이다. 이들은 공사비가 정부 예상보다 높은 가구당 300만원 이상이 될 것이라고 전망하고 있다.

대형건설 A사 관계자는 "최근 몇 년간 자재값이 급등하면서 공사비가 증가했고 이에 따른 분쟁도 발생하는 상황인데 제로에너지 건축이 의무화되면 추가 상승은 필연적이다"고 토로했다. 

대형건설 B사 관계자도 "5등급 인증 기준을 맞추려면 전용 84㎡ 아파트 공사비가 최소 26~35%는 상승할 것으로 예상하고 있다"며 "최근 중동 분쟁이 지속되면서 향후 전망도 불투명한 상황이라 분양가 상승에 따른 미분양 적체가 건설사에게는 부담이 될 것이다"고 말했다.

실제로 전쟁으로 인해 글로벌 공급망과 유가 불확실성이 커질 경우 시멘트나 철강 등 원자재 생산 비용이 올라 공사비 상승을 불러일으킬 수 있다. 과거 러시아-우크라이나 전쟁이 발생 후 공사비가 급등해 건설사들의 수익성이 크게 악화된 바 있어 우려는 더욱 클 수밖에 없다.

전문가들도 분양가를 자극할 국내외 요소를 이유로 하반기 분양가 인상을 전망했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "제로에너지 건축과 층간소음 저감 규제가 본격 시행되면 분양가 상승은 불가피하다"며 "여기에 중동 위기가 장기화할 경우 가뜩이나 높아진 공사비 부담을 더 키울 수 있어 청약을 통해 내 집 마련을 하려는 실수요자들에게 더 큰 부담을 줄 것이다"고 설명했다.

아울러 업계에선 공사비 안정을 위한 정부 차원의 자재값 안정화 대책이 필요하다 주장한다.

서진형 광운대학교 부동산법무학교는 "중대재해법에 따른 인건비 상승, 제로에너지 의무화, 중동 전쟁 등으로 분양가가 상승은 불가피한 상황이다"며 "윤석열 정부가 '공사비 3대 안정화 방안'을 내놓았지만 주요방안 중 업계간 협의체 구성은 원론적 수준 논의에 그칠 가능성이 높고 시멘트 해외수입 지원·외국인력 확대 등은 체감효과가 크지 않다는 지적이 있었다"고 말했다.

그러면서 "정부가 직접 개입해 원자재 가격을 안정화하는 것에는 한계가 있는 만큼 정부가 기술개발에 인센티브를 제공해 원가를 낮출 수 있는 방안을 고민할 필요가 있다"며 "이처럼 실효성 있는 자재값 안정화 대책을 정부가 내놓아야 시장에도 좋은 시그널로 작용할 수 있다"고 덧붙였다.