서민들 "평생 월세만 살라는 소리" 울분 … 주거사다리 걷어찬 '전세보증 70%'

6·27대출규제와 전세보증금 반환보증 가입조건 강화 등 복합적인 요인으로 집값상승이 불가피하다는 전망이 나온다. 빌라에 대한 전세보증 가입조건 강화로 월세화가 가속화돼 아파트 전세시장으로 수요가 몰릴 수 있어서다. 업계는 정부 '이중규제'가 집값을 자극하는 역효과로 발생할 수 있다고 말한다.

3일 업계에 따르면 국토교통부는 전세보증금 반환보증의 LTV(주택담보비율)를 현행 90%에서 70~80%까지 낮추는 방안을 검토중이다. 

전세보증금 반환보증 가입조건이 강화되면 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 반환하고 신규 계약을 체결하기 위해 수천만원 자금을 추가로 마련해야한다. 이럴 경우 비아파트 전세시장은 더 직격탄을 맞게 된다. 이미 보증금이 집값에 붙어 있는 경우가 많아서다. 결국 서민주거 안정이라는 정부 명분이 오히려 임대인·임차인 모두에게 부담을 주는 결과로 이어질 수 있다.

현재 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 전세보증은 공시가격 140%에 주택담보인정비율(LTV) 90%를 곱한 이른바 '126% 룰'이 적용되고 있다. 이 기준이 70%로 강화될 경우 보증금 기준선이 공시가격의 98%까지 낮아지게 된다.

부동산 중개 플랫폼 집토스가 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 올해 4분기 계약이 만료되는 전국 연립·다가구 전세계약 2만4191건을 분석한 결과 기존과 동일한 보증금으로 전세보증 가입이 어려워지는 계약이 1만8889건(78.1%)에 달했다. 

지역별로 보면 인천은 종전 계약의 93.9%(1467건), 경기도는 80.2%(5008건), 서울은 75.2%(1만1290건)의 계약이 보증가입 불가 대상에 포함됐다. 보증 가입이 불가능해지는 계약들은 전국 평균 3533만원의 보증금을 낮춰야만 새로운 기준을 충족할 수 있다는 분석도 나온다. 

전문가들은 이번 조치가 반전세 및 월세화와 비아파트 기피 심화를 불러 올 것으로 내다봤다. 특히 아파트보다 공시가격 시세 반영률이 낮은 빌라·다가구의 경우 부작용이 클 것으로 우려한다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "빌라시장은 2023년부터 적용된 '126%룰'에 맞춰 시세가 형성되고 있는데 기준이 강화되면 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못해 임차인 피해로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다"면서 "보증금을 낮추는 만큼 집주인은 반전세나 월세로 손해를 보존할 가능성이 높고 결국 세입자 주거비 부담은 커지는 부작용이 발생한다"고 말했다.

특히 신혼부부나 내집마련을 위해 전세제도를 활용하려던 수요자 입장에선 주거비 부담이 더 커졌다. 

서울시 관악구 봉천동에 거주하고 있는 A씨(39·남)는 "전세제도를 통해 내집마련을 하려는 꿈이 사라진 기분이다"며 "비아파트 전세부터 시작해 자금을 모아 아파트 전세 그리고 매매까지 이어지는 꿈을 꾸는 서민들 입장에선 대출규제와 이번 기준강화로 반전세나 월세 부담이 오히려 커지면서 비아파트 전세에서 벗어나기 어려운 구조가 됐는데 이러면 전세제도가 과연 주거사다리 역할을 하는지 의문"이라고 토로했다.

전문가들은 대출규제로 전세값이 오르는 역설적인 상황이 발생했고 세입자 입장에선 전세대출로 버티던 전략이 무너지며 전세매입 실패, 월세 지출확대라는 부담이 동시에 커지고 있다고 지적한다. 그러면서 이는 결국 비아파트 전세 기피로 이어져 아파트 전세값 상승으로 이어질 수 있다고 입을 모은다.

김인만 김인만부동산경제연구소장 "전세는 무이자 저축이자 내집마련 사다리 역할을 해왔는데 전세공급이 줄고 월세로 대체되면 장기적으로 주거 사다리가 무너질 수 있다"면서 "비아파트 전세 수요가 결국 아파트 전세시장으로 이동할 가능성이 높고 이럴 경우 아파트 전세값은 물론 매매시장까지 자극해 집값 안정을 바라는 정부의 방향과 정반대 상황이 발생할 가능성이 있다"고 말했다.