2030년까지 수도권에 135만가구 '공급 폭탄' … 年 27만가구씩 착공

정부가 2030년까지 서울과 수도권에 매년 27만가구씩, 총 135만가구를 공급한다. 공공택지 공급을 한국토지주택공사(LH) 직접시행으로 전환, 수도권에 6만가구를 공급하는 한편 내년까지 고양창릉·인천계양 등 3기신도시에 3만2000가구를 분양한다. 선호도 높은 서울 서리풀지구와 과천지구 등은 2029년 착공을 목표로 사업이 추진되며 도심내 유후부지인 도봉구 성대야구장, 송파구 위례업무지구 등에 4000가구를 공급한다. 아울러 부동산시장 안정을 목표로 오는 8일부터 규제지역내 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 50%에서 40%로 강화된다.

국토교통부 등 관계부처는 7일 서울정부청사 2층 브리핑룸에서 합동브리핑을 갖고 이같은 내용을 골자로 한 '주택공급 확대방안'을 발표했다.

이번 방안엔 △수도권 주택공급 확대 및 조기화 △도심 내 주택공급 확대 △민간 주택공급 여건 개선 △부동산 시장 거래질서 확립 △주택시장 수요관리 내실화 등 안건이 담겼다.

수도권 주택공급 경우 크게 △공적역할 확대를 통한 '공공 주도' △법·제도적 지원을 바탕으로 한 '공공·민간 협조' △규제 완화를 통한 '민간 주도' 3가지 방향으로 추진된다.

우선 정부는 공공택지를 활용한 주택 공급을 LH 직접시행으로 방식으로 전면 전환해 2030년까지 수도권에 총 6만가구를 착공할 계획이다.

구체적으로 LH가 '공공주택법', '택지개발촉진법' 등에 따라 조성중이거나 조성 예정인 민간매각 공동주택 용지를 LH 직접시행으로 전환한다.

기존 사업방식을 근본적으로 개서하기 위해 'LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않는다'는 원칙을 범제화할 방침이다.

직접시행 전환 물량은 민간이 설계·시공 등을 전담하는 '도급형 민간참여사업'으로 추진해 설계·구조·브랜드 등 차별화를 꾀할 계획이다.

LH 개혁위원회 논의를 토대로 구체적인 공급계획과 공급유형, 자금조달방안을 연내 발표할 예정이다.

또한 정부는 하반기 현행 'LH법' 및 '공공주택법 시행령' 개정과 지구계획 변경을 거쳐 순차적으로 착공에 들어갈 방침이다.

다만 2기신도시 등 택지개발지구는 별도 법령 개정 사항이 없어 연내 민간참여 사업자를 선정한 뒤 내년 착공에 들어간다.

아울러 정부는 LH가 소유한 비(非)주택 용지 용도와 기능을 정례적으로 심의·재조정하는 '공공택지 재구조화' 제도를 도입해 2030년까지 수도권에 1만5000가구+@를 공급할 계획이다.

우선 지구별 토지이용계획을 지역수요와 여건에 맞춰 재검토한 뒤 이를 광역적으로 재조정하기 위한 대상지 심의·선정 절차를 신설한다.

여기에 국토부가 지구계획 승인권을 행사해 재구조화 대상지 용도를전환하고 도시기본계획 의제 등 절차 간소화를 위한 특례도 적용한다.

지자체와 주민협조를 유도하기 위해 개발이익 일부를 재투자하는 방안도 검토한다.

이에 더해 정부는 서울 서초구 서리풀지구 등 공공택지 개발사업 기간을 앞당겨 2030년까지 수도권에 4만6000가구를 추가착공할 계획이다.

먼저 서리풀지구와 같은 지구지정 및 계획 수립단계에선 인허가 절차를 간소화해 기존사업은 사업기간을 6개월, 신규사업은 1년6개월 앞당길 방침이다. 

이를 위해 환경평가 및 지구계획 용역 발주시기를 앞당기고, 후보지 발표 전 전략환경영향평가서를 사전작성해 절차를 단축한다. 사업 갈등조정 창구로 '통합조정회의'를 신설해 협의기간도 줄인다.

보상착수 단계에선  3기신도시 등 지구지정 이후 보상에 착수하는 사업지를 대상으로 보상 조사·협의기간 단축해 착공을 1년이상 앞당긴다.

보상조사와 협의에 대한 주민·기업 수용성을 높이기 위해 보상 착수시기를 지구지정 후에서 전으로 조기화하고 협조장려금 등을 신설한다. LH 채권발행 확대, 현금 이외 보상수단 활성화 등도 검토한다.

이어 인천계양 등 3기신도시 기존 5곳처럼 인허가와 보상이 마무리단계인 지구는 이주·철거 등 부지 확보 및 조성을 가속화해 사업을 6개월이상 앞당긴다.

세부적으로 기업이주단지 유형을 다양화하고, 제재 퇴거 불응자에 대한 금전적 제재를 도입한다. 필요시 인도소송도 적극 활용한다.

아울러 서울 접근성이 좋은 우수입지를 대상으로 공공분양도 확대한다.

정부는 수도권 공공택지에서 오는 4분기 5000가구, 내년 2만7000가구를 분양할 계획이다. 3기신도시 경우 4분기 9000가구, 내년 5200가구 분양이 예정돼있다.

◇도심 주택공급 확대…노후 공공임대·유휴부지 활용 

노후시설 및 유휴부지를 활용한 도심내 주택 공급도 추진된다.

먼저 정부는 서울 강남·강서·노원 등 도심내 노후 공공임대주택을 전면 재건축해 2030년까지 2만3000가구를 착공할 계획이다. 영구임대아파트 경우 종상향을 통해 용적률을 최대 500%까지 확보한 뒤 고밀 재건축할 방침이다.

기존물량은 통합공공임대로 재공급하고, 추가 공급물량은 분양·통합공공임대·장기전세 등으로 운영한다. 또한 재건축 이후 공급되는 통합공공임대는 주거면적을 평균 17.6평에서 20.5평으로 확대하고 입주대상도 확대한다.

사업추진 대상지를 보면 2024년부터 시범사업을 추진중인 노원구 상계마들, 하계5단지는 사업승인 후 이주를 진행중이며 중계1단지도 승인 준비단계에 있다. 2027년부터는 강남구 수서(3899가구), 강서구 가양(3235가구) 등을 중심으로 사업을 본격화할 방침이다.

이에 더해 정부는 노후 공공청사 등 재정비 및 복합개발을 통해 2030년까지 2만8000가구를 착공할 계획이다.이를 위해 준공 30년이 된 공공청사 및 유휴 국·공유지는 범부처신설심의기구가 복합개발 필요성을 검토하도록 의무화한다.

또한 도심내 학교와 미사용 학교용지, 폐교부지 등을 공공주택과 생활인프라 등으로 복합개발해 3000가구+@를 착공할 방침이다. 이를 위해 '학교용지 복합개발 특별법(가칭)'을 제정하는 한편 매년 미사용 학교용지 현황을 검토해 장기간 학교 설립이 진행되지 않는 부지 경우 용도해제를 추진한다.

도심내 유휴부지도 적극 활용한다. 정부는 서울내 국·공유지, 유휴부지를 복합개발해 4000가구를 착공할 계획이다.

사업 대상지별 공급규모는 △도봉구 성대야구장 1800가구 △송파구 위례업무용지 1000가구 △서초구 한국교육개발원 700가구 △강서구 가양구청 가양동별관·강서구의회·강서구보건소 부지 558가구 등이다.

아울러 철도역 등 철도관련 부지를 복합개발해 1인가구 및 청년 특화주택을 짓고, 대학 유휴부지 등에 여러학교 학생들이 이용할 수 있는 연합기숙사를 5년내 수도권 4개소 조성할 계획이다.

공공·민간 협조 방식에선 재건축·재개발 등 도시정비사업 활성화를 중점적으로 추진한다.

우선 정부는 공공 도심복합사업 제도 개선을 통해 2030년까지 수도권내 5만가구를 착공할 방침이다.

지자체 제안과 공모를 통해 신규 후보지를 발굴하고 지자체 및 지방공사의 적극적인 참여를 유도한다. 또한 용적률 1.4배 완화 규정을 통해 사업대상지를 기존 역세권에서 역세권 및 저층주거지로 확대하고 추가로 건축물 높이 제한 완화, 비주거 의무비율 완화 등을 추진한다.

도심복합사업 및 공공재개발 확대를 위해 LH개혁위원회 검토를 거쳐 LH 조직 및 인력 확대 방안도 검토한다.

경기 성남시 분당·고양시 일산 등 1기신도시 정비사업 절차도 개선한다.

정부는 사업 선정방식과 절차를 개선하고 이주 및 상가쪼개기 등을 선제 조치해 2030년까지 수도권에 6만3000가구를 공급한다.

구체적으로 보면 우선 주민제안 방식을 전면 도입해 물량을 늘리는 한편 선도지구에만 적용하던 계획수립 패스트트랙을 향후 추진될 사업까지 확대한다.

펀드·특례보증 등도 동일하게 지원한다. 상가쪼개기를 통한 투기행위, 사업 고의 지연을 방지하기 위해 행위제한 근거를 마련하고 권리산정기준일을 도입한다.

빈집 정비 활성화에도 나선다. 도심내 방치된 빈집을 신속히 정비 및 공급하기 위해 '빈집정비 촉진지역(가칭)'을 도입한다. 해당지역에선 용적률·건폐율이 법적상한 1.3배로 완화된다.

또한 정부는 소규모주택정비사업 활성화를 통해 2030년까지 수도권에 1만8000가구를 착공할 방침이다. 이를 위해 갈등해결 등에서 전문성을 갖춘 신탁업자의 시행자 지정요건을 완화하는 한편 임대주택 공급시 사업비 기금융자 한도도 확대한다.

아울러 정부는 민간·공공 정비사업 절차를 종합 개편해 2030년까지 수도권에 23만4000가구를 착공할 계획이다.

계획수립 단계에선 기본계획·정비계획 수립절차를 동시에 진행하고, 주민공람 및 지방의회 의견청취를 병행할 수 있도록 절차를 단축시킨다.

또한 정비사업 추진위원회도 10억~15억원 규모 초기사업지 지원대상에 포함시키고, 조합 융자한도를 기존 18억~50억원에서 30억~60억원으로 상향할 방침이다.

여기에 원활한 조합 설립을 지원하기 위해 상가 등 토지분할 특례 청구 주체'와 조합설립 동의로 간주할 수 있는 특례 범위를 확대한다.

한번의 총회를 통해 사업시행계획과 관리처분계획인가를 동시에 신청할 수 있도록 허용하고 신속인허가지원센터를 통해 인허가 지연도 사전에 방지한다.

인허가 이후 갈등을 최소화하기 위해 국토부 1차관 산하에 건설·도시분쟁을 통합관리하는 통합분쟁위원회를 신설한다.

도심내 고밀개발 추진을 목표로 건축물 높이제한 완화, 용적률 특례 확대도 추진한다. 건축물 높이제한과 공원 녹지기준을 도시계획위원회 등 심의를 거쳐 완화하고, 준공업지역도 주거지역과 동일하게 별도 공공기여 없이 용적률이 완화될 수 있도록 지원한다.

또한 공공재건축·재개발 활성화를 위해 법적상한 초과 용적률 인센티브를 재건축은 기존 1.0배에서 1.3배, 재개발은 1.2배에서 1.3배로 확대한다. 공공정비사업으로 건설되는임대주택은 시행자인 LH 등이 직접 보유 및 운영한다.

공동주택 리모델링에 대한 지원도 확대된다.

전용 85㎡초과 주택을 2개이상 분할해 일반분양할 경우 분양분만큼 가구수 증가를 허용한다. 다만 기존 주택수 5%내 범위에서 가구수를 늘리 수 있다. 신속한 의사결정 지원을 위해 총회 전자의결을 허용하고, 인·허가 의제대상도 확대한다.

또한 정부는 민간부문 원활한 주택공급을 유도하기 위해 관련규제 완화에 나설 방침이다.

우선 인허가 기간을 단축해 주택사업자 부담을 완화한다. 특히 장기간 소요되는 교육환경·재해영향·소방성능 평가를 주택법상 통합심의대상에 포함해 인허가 기간을 단축시킨다. 아울러 주택사업 추진여건 개선을 목표로 국토부내 '신속인허가지원센터'를 설립한다.

그외 환경영향평가의 공공주택 소음 기준, 학교용지 관련 기부채납 부담을 완화해 민간사업자의 주택사업 진출 진입장벽을 낮춘다.

주택사업자에 대한 보증 및 자금 지원도 확대한다.

정부는 주택도시보증공사(HUG)의 건설사업 관련 보증 공급규모를 연간 86조원에서 100조원으로 확대할 방침이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증한도를 기존 50%에서 70% 상향하는 한편 시공사 도급순위 기준 폐지 등 보증요건 완화조치도 1년 연장한다.

미분양과 공사비 인상으로 분양대금을 통한 공사비 조달이 어려울 경우 정부가 PF대출 보증을 통해 공사비를 추가지원한다. PF대출 보증을 활용한 브릿지론 이자상환 지원 범위를 현행 2년에서 5년으로 연장한다.

여기에 미분양 우려로 착공이 지연중인 분양사업장을 임대사업장으로 전환할 경우 대출 지원이 확대된다. 정부는 공정률 30%이상 사업장을 대상으로 총사업비 최대50%까지 대출받을 수 있도록 '임대전환형 PF보증'을 신설할 방침이다.

민간 소유 공공택지에 대한 금융지원도 늘린다. 2·3기신도시 등 수도권 공공택지 가운데 민간에 매각된 2만3000가구를 대상으로 조기 착공시 미분양 매입확약을 제공한다. 미분양 리스크 해소를 정부가 지원해 조기 착공을 유도하기 위한 조치다. 매입가격은 미분양률에 따라 평균분양가 85~89% 수준이다.

아울러 공공택지내 조기 착공에 나선 사업자를 대상으로 토지대금 납입을 인허가 시점으로 이연해 중도금 부담을 절감한다.

이에 더해 정부는 단기 공급효과가 있는 오피스텔, 도시형생활주택 등 신축매입을 확대해 2030년까지 수도권에 14만가구를 착공할 계획이다. 특히 이중 절반인 7만가구를 향후 2년간 집중 공급한다.

구체적으로 △토지소유권 확보시 토지선금 지급 △조기착공시 매입대금 선지급 등으로 사업자에 대한 자금조달을 지원해 신속한 공급을 유도한다. 사업자에게 1금융권 저리대출을 지원하는 'HUG 도심특약보증' 한도를 상향하고 적용기한도 연장한다.

그외 공실 상가와 업무시설 용도 전환, 생활형숙박시설의 주거용 오피스텔 전환을 통한 공급 확대도 추진한다.

또한 정부는 공공지원 민간임대 사업장에 대한 기금출자 등 지원을 늘려 수도권에 총 2만1000가구를 착공할 방침이다. 이중 절반 수준인 1만가구를 2년간 집중 공급한다. 착공에 들어가지 못하고 있는 사업장을 대상으로 정부가 기금을 50%이상 출자해 빠른 임대 공급을 지원한다.

한편 이번 대책엔 주택공급 외 부동산 불법·이상거래나 편법 자금조달을 차단하기 위한 방안도 담겼다.

정부는 민생을 저해하는 부동산범죄에 적극 대응할 수 있도록 조사·수사관련 조직 신설을 추진한다. 기획부동산, 허위매물 등에 대한 처벌근거를 마련하고 필요시 경찰, 지자체 특사경과의 합동단속에 나설 계획이다.

아울러 공인중개사가 주택매매계약을 신고하는 경우 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화한다.

고가주택 신고가거래, 법인자금 유용 의심거래 등에 대한 세무조사도 강화한다. 국토부·서울시 정밀조사로 토지거래허가구역(토허구역)내 실거주의무 이행을 확인하고 위반사항 적발시 허가취소를 검토할 계획이다.

부동산시장 과열을 막기 위한 대출 제한 방안도 담겼다.

우선 서울 강남3구(강남·서초·송파)·용산구 등 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)은 오는 8일부터 주택담보대출 LTV 상한이 현행 50%에서 40%로 강화된다. 비규제지역은 현행 70%가 유지된다.

주택매매·임대사업자 대출 경우 규제지역 LTV가 기존 30%에서 0%로 강화됐다. 사실상 규제지역내에선 주택을 담보로하는 주택매매·임대 사업자대출이 전면 제한되는 구조다.

다만 △주택을 신규건설해 해당주택을 담보로 최초로 취급하는 주택매매·임대사업자 대출 △'공익법인의 설립운영에 관한 법률'에 따라 설립된 공익법인이 주택매매업·임대업을 영위하는 경우 △주택임대사업자가 기존 임차인 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등 국토부 장관이 인정하는 경우에 한해 종전규정이 적용된다.

아울러 1주택자의 전세대출한도도 일원화된다.

그간 1주택자의 수도권과 규제지역 전세대출한도는 △SGI서울보증 3억원 △한국주택금융공사(HF) 2억2000만원 △주택도시보증공사(HUG) 2억원 등으로 구분됐다. 하지만 오는 8일부터는 보증기관 관계없이 전세대출한도가 2억원으로 일원화된다.

토허구역 지정권자도 확대된다.

그간 토허구역 지정권한은 해당구역이 동일 시·도내인 경우 시·도지사, 여러 시·도에 걸쳐있거나 공공개발사업인 경우 국토부 장관에 있었다.

하지만 이번 방안은 주택시장 과열 및 투기성행 우려가 있는 경우 국토부 장관이 동일 시·도내에서도 토허구역을 지정할 수 있도록 했다.