2005년 디벨로퍼 진출 … 수원 광교신도시 등으로 몸집 키워건설경기 침체 여파 실적 내리막 … 5년 연속 영업손실 기록2023년 기준 차입금의존도 90.1% … 2018년 29.4%比 4배↑
  • ▲ 네오밸루 사무실이 있는 누디트 서울숲ⓒ네이버지도
    ▲ 네오밸루 사무실이 있는 누디트 서울숲ⓒ네이버지도
    땅이 가진 잠재력을 분석해 개발의 전 과정을 총괄하는 기업을 우린 디벨로퍼라고 부른다. 부동산 호황기때만 하더라도 디벨로퍼는 '황금알을 낳는 거위'였다. 손만 대면 '큰 돈'이 됐다. 그러던 2022년 하반기 레고랜드를 개발하던 강원중도개발공사가 기업회생절차를 언급하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 대한 우려의 목소리가 커지기 시작했다. 일명 '레고랜드 사태'다. 이후 투자심리는 순식간에 얼어붙었고 그 여파는 3년째 지속되고 있다. 디벨로퍼도 마찬가지다. PF를 실행해 부지를 사들여야 하는 특성상 자금경색 직격탄을 맞았다. 이에 디벨로퍼 1세대부터 3세대까지 그들이 처한 재무상황을 꼼꼼히 살펴봤다. <데스크주>

    2세대 디벨로퍼 네오밸류가 부동산 경기침체와 미분양 리스크에 휘말리며 벼랑 끝 위기에 몰렸다. 광교·홍대 등 상업시설 개발을 통해 성장세를 이어왔지만 PF(프로젝트파이낸싱) 자금조달 난항과 미분양 리스크로 수익성 악화에 빠졌다. 생존을 위해 자산매각 등에 나서고 있지만 5년 연속적자 기록한데 이어 현금 부족과 높은 부재비율 수준의 재무불균형이 이어지고 있다.

    17일 시행업계에 따르면 네오밸류는 2005년 손지호 대표가 창업한 디벨로퍼다. 서울 강남 세곡지구와 경기 위례와 수원 광교신도시 등 다수 프로젝트를 성공하며 성장했다. 특히 네오밸류는 상가시설을 직접 소유하면서 운영해 화제를 모았다. '앨리웨이 광교'가 대표적인 사례다. 

    2010년 이후 업황이 살아나면서 △2012년 강남 세곡지구 푸르지오시티 △2013년 위례 신도시 아이파크 1·2차 △2015년 구리 갈매지구 아이파크 △광교신도시 아이파크 프로젝트 4개를 잇따라 성공시켰다. 이후 네오밸류는 부동산개발에 그치지 않고 직접운영까지 이어가는 '라이프스타일 디벨로퍼'로 성장했다. '누디트 홍대'와 '누디스 서울 숲' 등이 대표적인 프로젝트다.

    분양사업 성공사례도 이어졌다. 네오밸류가 시행하고 현대산업개발이 시공한 구리 갈매지구의 상업시설 '아이파크 애비뉴'는 계약개시 이틀만에 완판에 성공했고 '앨리웨이 인천'는 5일만에 100% 계약률을 기록했다. 2010년 이후 연이은 분양 성공으로 기업의 실적도 수직 상승했다.

    금융감독원 전자공시시스템을 보면 네오밸류 매출은 2018년 1조1585억원, 영업이익은 2439억원까지 성장했다. 그 사이 기업 덩치 또한 불어났다. 손 대표는 2019년 네오밸류 100% 출자로 네오밸류파트너자산운용을 설립했고 광교라이프PEV, 네오밸류인베스트먼트 등을 설립했다.

    승승장구하던 네오밸류는 2019년부터 점차 내리막길을 걷기 시작했다. 건설경기 악화가 이어지면서 지분 100% 직접 보유·운영이라는 사업기조가 발목을 잡았다

    그 결과 2019년 매출액 5억원, 영업손실 94억원을 기록했다. 1년새 매출은 1조1579억원(99.9%) 줄었고 영업이익도 –103.8% 급감했다. 영업손실 경우 △2019년 94억원 △2020년 52억원 △2021년 74억원 △2022년 217억원 △2023년 147억원 등 5년 연속적자를 기록했다.
  • ▲ 아파트 공사현장. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 아파트 공사현장. ⓒ뉴데일리DB
    지난해 경우 외부 감사인 한미회계법인으로부터 '의견거절'이 담긴 감사보고서를 받았다. 한미회계법인은 네오밸류가 지난해 회계연도의 회계 자료를 제공하지 않았다면서 의견거절 이유를 설명했다. 네오밸류뿐 아니라 네오밸류디앤디, 네오밸류디앤씨, 네오밸류프라퍼티, 광교라이프PFV 등 관계사들도 모두 의견걸절이 담긴 감사보고서를 받았다. 

    네오밸류 등은 상장기업은 아니지만 '주식회사 등의 외부감사에 관한 외부감사법'에 의해 회계법인으로부터 회계 감사를 받아야한다. 이에 따라 대외신인도 타격이 불가피할 것으로 보인다.  

    현금사정도 빠듯하다. 기업이 본업을 통해 벌어들인 실제 현금흐름을 의미하는 영업활동현금흐름은 2023년 661억원 손실을 기록했다. 2019년이후 연속 마이너스를 기록한 것으로 2018년 2427억원 대비 127.2% 급감했다. 현금 및 현금성자산은 8억원으로 5년사이 99.1% 줄었다.

    재무건전선의 경우 위기신호를 넘어선지 오래다. 현금보유량이 감소하면서 부채비율은 여전히 업계 최고 수준이다. 부채비율은 △2019년 301.2% △2020년 639.8% △2021년 1999.6% △2022년 2213.3% △2023년 2348.7%로 매년 급증했다. 이는 적정성 기준인 200%를 20배 이상 웃도는 수치다.

    유동성 지표도 악화하고 있다. 기업의 단기채무상환능력 지표인 유동비율은 37.4%로 안정성 기준인 150%에 못미쳤다. 

    만기가 1년안에 돌아오는 차입금의 상황도 심각하다. 2023년 단기차입금은 1314억원, 유동성장기부채은 6122억원 등으로 총 7436억원을 1년안에 갚아야 한다. 이는 직전년 동기 1375억원 대비 345.2% 늘어난 수준이다. 

    총차입금이 불어나면서 차입금의존도 역시 늘어났다. 차입금의존도는 총자본 중 외부에서 조달한 차입금이 차지하는 비중을 뜻한다. 차입금의존도가 높아지면 금융비용이 증가해 수익성과 함께 재무건전성에 부정적인 영향을 미친다. 통상적으로 이 수치가 30%를 넘어가면 관리가 필요하다고 본다.

    네오밸류 차입금의존도는 2023년 90.1%를 기록해 2018년 29.4% 대비 4배가량 증가했다.  

    한편 실적악화로 대량해고도 이어졌다. 정부 누리집 통계에 따르면 네오밸류의 국민연금 가입자 수는 2023년 12월 65명에서 2024년 12월 14명으로 약 80% 감소한 것으로 나타났다. 이러한 대규모 인력감축은 단순한 조직재편 차원을 넘어 심각한 자금난에 직면한 기업들이 취하는 긴급생존 전략으로 볼 수 있다.