토허제 초기보다 허가건수 13% 급증 … "노원·성동 매수세 집중"

토지거래허가구역(토허구역) 확대 지정 후 주춤했던 서울지역 허가건수가 다시 증가하는 양상을 나타내고 있다. 규제 초기 일시적인 관망세에 들어갔던 실수요자들이 다시 매매에 나선 영향으로 해석된다. 자치구별 상황도 엇갈렸다. 강남3구(강남·서초·송파)는 허가건수가 줄어든 반면 노원구, 성북구 등 새로 규제된 지역은 허가건수가 늘었다.

12일 직방이 서울시 토지거래허가내역을 분석한 결과 지난해 11월29일부터 올해 1월7일까지 40일간 허가건수는 5937건으로 집계됐다. 이는 규제 직후인 지난해 10월20일부터 11월28일까지 5252건대비 13% 증가한 수치다.

토허구역에서 일정면적이상 토지를 취득하려면 관할 지자체 사전허가가 필요하다. 여기에 실거주 의무와 계약 목적에 부합하는 이용계획서 제출 등 요건을 충족해야 한다. 또한 10·15대책으로 주택담보대출 제한과 자금조달계획서 제출, 실거주 요건 등이 추가돼 거래 진입장벽이 높아졌다.

직방 관계자는 "토지거래허가건수가 증가한 점은 규제 직후 위축됐던 매수심리가 일정부분 회복되는 신호로 해석할 수 있다"며 "특히 실거주 요건을 충족해야 하는 특성상 단기적 기대수익보다는 실제 수요에 기반한 거래흐름이 일정수준 유지되고 있는 것으로 볼 수 있다"고 설명했다.

다만 자치구별로 보면 상반된 흐름이 나타났다. 

강남3구와 용산은 허가건수가 일제히 줄었다. 송파구는 827건에서 439건, 강남구는 484건에서 233건, 서초구는 362건에서 164건으로 각각 감소했다. 용산구도 199건에서 90건으로 줄었다.

반면 신규 규제지역은 허가건수 증가세가 두드러졌다. 노원구는 284건에서 615건으로 2배이상 급증했고 성북구는 259건에서 392건으로 늘었다.

강남3구와 용산구 경우 장기간 지속된 규제 탓에 시장 피로감이 커진 것으로 풀이된다. 이들 지역은 대출규제 영향이 상대적으로 덜해 현금 자산가들의 매수세가 지속돼왔다. 하지만 최근엔 높은 가격에 대한 부담과 고점인식이 확산되면서 매수세 유입 동력이 다소 약화된 양상이다.  

반면 신규로 토허구역에 포함된 지역들은 실수요 중심 거래가 점차 회복되는 모습이다. 특히 생활거주 수요가 꾸준한 지역이나 실거주 중심 수요기반이 형성된 지역에선 이런 흐름이 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다.

특히 노원구 경우 평균 아파트 가격이 5억~6억원으로 타지역대비 낮고, 상계·중계동 일대 지구단위계획이 고시되면서 매수세에 영향을 준 것으로 풀이된다.

직방 관계자는 "허가건수와 실제 거래량은 반드시 일치하지 않는다"며 "허가 이후 계약 체결과 실거래 신고까지는 일정한 시차가 존재하고 그 과정에서 계약이 철회되거나 취소되는 사례가 발생할 수 있기 때문"이라고 말했다. 그러면서 "실거주 목적 수요를 중심으로 제한적인 매수 움직임은 이어지고 있는 모습"이라고 부연했다.