천안 동일하이빌 파크레인, '논세권'에 지하철역까지 '하세월' … 중개사도 손사래

충남 천안시 서북구 직산읍에 공급되는 '천안 동일하이빌 파크레인'이 내달 1일 특별공급을 시작으로 청약 일정에 들어간다. 천안시 북부에 모처럼 공급되는 신축이지만 청약 전망은 썩 밝지만 않다. 이미 지역 내 미분양 주택이 3000가구 가까이 쌓여 있는 데다 가장 가까운 지하철역이 도보 25분 거리에 떨어져 있는 등 주변 인프라도 열악한 까닭이다. 정주여건 측면에서 비교 우위에 있는 천안 내 신축 분양권이 비슷한 가격대에 거래되고 있는 것도 예비청약자들의 고민을 깊어지게 할 것으로 보인다.

27일 입주자모집공고문에 따르면 단지는 지하 2층~지상 최고 35층·8개동·895가구 규모로 조성된다. 물량 전체가 일반분양되며 전용 84㎡ 주택형 단일 구성이다.

분양가격은 최저 4억1300만원에서 최고 4억5200만원으로 책정됐다. 가격만 놓고 보면 최근의 고분양가 기조를 감안할 때 수용 가능한 수준이라는 평가다.

예컨대 지난해 10월 천안시 서북구 부대동에 분양한 '천안 휴먼빌 퍼스트시티' 전용 84㎡ 공급가격이 최고가 기준 5억5630만원, 지난해 1월 청약을 받은 '천안 두정역 양우내안애 퍼스트로' 같은 면적이 4억9500만원이었다.

하지만 단순히 가격만 보고 청약통장을 소진하기에는 미래가치와 입지 등 아쉬운 부분이 적잖다.

우선 지역 미분양 상황을 체크해볼 필요가 있다. 특정 지역에 미분양이 다수 적체된 경우 신규 분양단지 청약률도 낮을 가능성이 높다. 또 입주 시점까지 미분양이 해소되지 않으면 소위 마이너스피(마피) 매물이 속출하게 되고 이 경우 주변 집값까지 떨어질 수 있다.

현재 천안은 충남에서 미분양이 가장 많은 지역으로 꼽힌다.

충남도청 자료를 보면 지난 2월말 기준 천안 미분양주택은 2952가구로 충남 전체의 66.7%를 차지했다. 소위 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 409가구로 한달 전 322가구에서 87가구 늘었다.

부동산시장 분위기와 별개로 단지 정주여건에도 좋은 점수를 주기는 어렵다는 평이다.

대중교통 인프라를 보면 가장 가까운 전철역인 1호선 직산역이 반경 1.3㎞ 거리에 떨어져 있다. 도보로 25분 가까이 소요되며 버스를 이용해도 역까지 15분 이상 소요된다.

초등학교 경우 도보통학이 가능한 반경 500m 거리에 위치해 있다. 다만 통학로가 왕복 2차선 도로를 따라 길게 형성돼 있어 개선이 필요할 것으로 보인다.

단지 주변이 논밭과 저층 농가 등으로 둘러싸인 것도 호불호가 갈릴 수 있다. '직산한양수자인아파트'가 위치한 단지 동쪽을 제외하면 고층 건물 없이 시야가 트여 있어 조망권을 중시하는 청약자는 선호도가 높을 수 있다. 반대로 잘 갖춰진 신도시 인프라를 선호하는 청약자라면 주변 휑한 인프라가 마이너스 요소로 작용할 수 있다. 

같은 천안시에 대안 선택지가 많은 것도 고려해볼 부분이다. 실제 생활인프라가 우위에 있다고 평가되는 1호선 두정역 인근 신축 분양권 가격이 천안 동일하이빌 파크레인과 비슷한 가격대에 거래되고 있다.

국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 천안시 두정동 '천안롯데캐슬더두정' 전용 84㎡ 분양권이 지난 16일 4억1670만원에 손바뀜됐다. 또한 같은 지역 입주 2년차 신축인 '유보라천안두정역' 전용 84㎡는 지난 1월 4억5000만원에 매매계약서를 썼다. 두 단지 모두 두정역 반경 1㎞내 위치한 준역세권 입지를 갖췄다.

천안시 G공인중개업소 관계자는 "천안 동일하이빌 파크레인은 가격 진입장벽 자체가 높지 않고 천안테크노파크산업단지, 천안산업기술일반산단 등이 인접한 게 장점"이라면서도 "이들 산단으로 출퇴근하는 것이 아니라면 두정역 인근 신축 매물이나 추후 선착순 계약 등을 노려보는 게 한 방법"이라고 말했다.