9억이상 아파트 공시가격 현실화율 내년 시세의 70% 적용

내년부터 재산세·종합부동산세 등 각종 세제부과 기준이 되는 부동산 공시가격이 현실화된다.

국토교통부는 17일 내년도 표준단독주택 공시가격 열람에 앞서 '부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'을 발표했다. 공시가격 산정방식과 제도운영 방향에 대해 밝힌건 1989년 해당 제도가 도입된 이래 처음이다.
  
일단 국토부는 부동산가격과 시세반영비율(이하 현실화율) 제고분(α)을 적용, 공시가격을 결정할 예정이다. 다만 9억원 미만 공동주택에 대해선 시세변동분만 공시가격에 반영할 방침이다.

현실화율 제고대상은 9억원 초과 공동주택이다. 이들 주택중 2019년 현실화율이 일정 수준에 미달된 경우 현실화율 제고분(α)이 적용된다. 즉 공동주택 시세에 따라 제고분이 차등 적용되는 셈이다.

가격대별로 살펴보면 시세 9억~15억원은 70% 미만, 15억~30억원는 75% 미만, 30억원 이상은 80% 미만이 적용된다.

지나친 공시가격 급등이 없도록 제고분에 대한 상한선도 정했다. 가격대별로 9억~15억원은 최대 8%p, 15억~30억원 최대 10%p, 30억원 이상은 최대 12%p다.

단독주택은 공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서만 현실화율을 제고하되 제고대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달되는 경우 적용키로 했다. 가격대별 상한선은 9억~15억원 최대 6%p, 15억원 이상 8%p다.

전통시장을 제외한 모든 토지에 대해서는 2019년 현실화율인 64.8%를 7년 동안 70% 수준에 도달할 수 있도록 균등 반영할 방침이다.

이 같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 2020년 가격공시를 통한 부동산 유형별 현실화율은 2019년 대비 공동주택 68.1%→69.1% 1.0%p, 표준단독주택 53.0%→ 53.6% 0.6%p, 표준토지 64.8%→ 65.5% 0.7%p 상승할 전망이다.

공시가격 신뢰성 확보를 위한 대책도 함께 추진된다.

먼저 공동주택 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 업무요령에 반영했으며, 주택에만 규정된 공시비율 기준을 내년 공시부터 폐지해 단독주택 공시가격 역전현상을 해소했다.

그동안 주택은 산정된 기초가격에 공시비율 80%를 곱한 가격을 공시해왔다.

공시가격 산정과 평가과정 오류를 차단하기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다.

공동주택과 표준단독 공시가격을 담당하는 감정원은 '조사자~지사장~총괄부서'로 검증단계를 촘촘히 했으며, 표준토지를 관할하는 감정평가법인은 법인차원의 검증절차를 의무화해 감평법인 책임성을 강화했다.
 
만약 감정평가법인의 중대오류가 발생할 경우 익년도 공시업무에서 배제되며, 성과평가를 토대로 공시물량을 차등 배정할 방침이다.

공시가격 산정시스템도 개선된다. 부동산 특성조사시 GIS 정보를 자동으로 연계하는 '공시가격 오류 자동검증시스템'을 구축할 예정이다.

또한 2021년까지 감정원이 운영하는 개별부동산 공시가격 산정시스템을 표준부동산 가격산정시스템과 통합할 계획이다.

'깜깜이 공시' 논란을 해소하기 위해 정보공개 확대 등 공시운영 투명성도 제고된다. 내년 공시가격 확정 이후 가격대별 현실화율 등 공시 관련 통계를 공개하고, 향후 공개범위 등을 지속적으로 확대할 방침이다.
 
아울러 공시가격 결정을 위한 시세산정에 사용되는 부동산특성·실거래가·시세정보 등 기초자료를 공개하는 시범사업도 실시할 계획이다.

공시가격 현실화 정책을 보다 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 로드맵도 내년 중 마련된다.

국토부 부동산평가과는 "그간 공시가격 현실화 필요성에 대한 많은 문제제기가 있었으나 중장기 로드맵의 부재로 공시가격 예측 가능성이 떨어지고 현실화 제고방식에 대한 불투명성 논란이 있었던 것이 사실"이라고 평가했다.

이어 "내년 공시가격 현실화율 제고방안 공개를 계기로 사회적 공론화 과정 등을 거쳐 내년 중 로드맵을 발표할 계획"이라고 밝혔다.

국토부에 따르면 로드맵에는 최종 현실화율 목표치와 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 담길 예정이다.

국토부는 "현재 국회에서도 공시가격 현실화 계획수립을 위한 법적근거를 담은 부동산공시법 개정(안)을 논의 중에 있는 만큼 조속히 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수해 2021년 공시부터 적용할 예정"이라고 말했다.