"집값, 금리보다 심리가 더 무섭다" … 한은, 기대심리 경고

우리나라 주택시장에서 기대심리가 집값 상승을 이끈 핵심 동력이며, 이를 꺾는 정책적 노력이 없을 시 금리 인상이나 규제 강화만으로는 실효성이 떨어질 수 있다는 분석이 나왔다. 

15일 한국은행이 발표한 ‘주택가격 기대심리의 특징과 시사점’을 보면 주택가격 상승에 대한 기대가 ‘행태적 요인’으로 작용해 실물경제의 여건과 관계없이 주택수요를 자극하는 구조로 나타났다. 

기대가 실제 시장 참여자의 행동을 앞섰고, 이는 전세가격 상승, 부동산 대출 급증, 다주택자 매수 확대 등으로 연결됐다. 보고서는 “행태적 변수”가 가격 결정에 미친 영향이 실증적으로 확인됐다고 설명했다.

한은은 부동산 서베이 데이터와 계량분석 결과를 토대로 2020년 하반기부터 본격화된 주택가격 상승 기대감이 시장 전반을 강하게 지배했다고 지적했다. 

특히 2021년 이후 기대지표가 급등한 시기에는 전세가격과 매매가격 동반 상승, 가계부채 증가, 다주택 매수 증가 등으로 이어졌으며, 이는 실수요 중심 시장 구조라는 정부 설명과는 달리, 기대심리가 수요를 견인한 정황으로 해석된다.

한은 측은 “정책이 반복적으로 완화됐다가 강화되면 오히려 불확실성이 커진다”며 “정책 신호의 일관성과 예측 가능성이 중요하다”고 강조했다. 그러면서 정부가 집값 하락 시 구제에 나선다는 ‘암묵적 보증’에 대한 기대가 기대심리를 부추겼다는 점도 지적됐다.

보고서는 기대심리 억제를 위한 정책 방향으로 네 가지를 제안했다.

정부가 시장개입 의사를 명확히 하고, 집값 안정 의지를 꾸준히 유지해야 기대를 안정시킬 수 있으며, 기준금리나 대출규제는 한 번의 충격보다 일관성과 예측 가능성이 중요하다고 강조했다. 

또 단순한 공급 확대만으로는 기대심리를 억제하기 어렵고, 수요관리가 병행돼야 한다고 지적했다. 아울러 실거래가만으로는 시장 분위기 파악이 어렵기 때문에 기대심리, 선호 변화 등을 반영한 통계 확보가 필요하다고 조언했다.