반포3주구 '30억 로또'면 뭐하나 … 분양가 27억 전액 '현금박치기' 아니면 '그림의 떡'

'로또' 청약단지로 주목받는 서울 서초구 '반포 래미안 트리니원'이 오는 10일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약일정에 돌입한다. '국민평형' 기준 30억원 가까운 시세차익이 기대되지만 대출규제 탓에 필요현금만 27억여원에 달해 현금부자 '잔치'가 될 전망이다. 당장 내년 8월 입주예정인 만큼 자금 마련 일정도 빠듯하다.

3일 입주자모집공고문에 따르면 해당단지는 반포1단지 3주구를 재건축하는 것으로 지하3층 ~ 최고 35층·17개동·2091가구 규모다. 이중 506가구가 일반분양된다.

주택형별 분양가는 △59㎡A 20억8800만원 △59㎡B 21억3100만원 △59㎡C 20억600만원 △59㎡D 20억6700만원 △84㎡A 26억8400만원 △84㎡B 27억4900만원 △84㎡C 27억700만원 등이다.

3.3㎡(평)당 8484만원으로 분양가상한제 적용단지중 역대 최고가다. 이전 최고기록은 지난해 9월 분양한 강남구 청담르엘(7209만원)이었다.

단지 주변 시세와 비교하면 30억원 가까운 시세차익이 기대된다. 국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 단지 인근 반포동 '아크로 리버파크' 전용 84㎡가 지난 9월 56억원(9층)에 매매계약서를 썼다.

하지만 분양가 자체가 워낙 고가인데다 정부규제로 대출한도가 대폭 줄어 사실상 현금부자들만 청약이 가능할 것으로 보인다.

우선 계약금부터 만만치 않다. 전체 분양가중 계약금 비중은 20%로 전용 84㎡ 최고가를 기준으로 보면 5억4980만원에 달한다.

대출한도도 대폭 줄었다. '10·15부동산대책'에 따라 분양가 25억원초과 단지는 잔금대출 한도가 2억원으로 축소됐다.

전용 84B㎡ 기준으로 보면 분양가 27억4900만원·발코니확장비 2103만원 합산액인 27억7003만원중 2억원을 뺀 25억7003만원을 현금을 들고 있어야 한다.

여기서 끝이 아니다. 해당단지는 전체 분양가의 40%까지 중도금대출이 가능하다. 내년 2월 1차 5억4980만원, 4월 2차 5억4980만원을 중도금대출로 받고 나머지는 자납하는 방식으로 이 경우 대출이자로만 2404만원이 추가로 필요하다.

취득세도 고려해야 한다. 분양가와 발코니확장비의 3.3%에 해당하는 9141만원을 취득세로 납부해야 한다.

이를 합산하면 전용 84B㎡ 청약 당첨시 적어도 26억8500만원이 필요하다는 계산이 나온다. 여기에 시스템에어컨 등 옵션을 추가할 경우 필요현금은 더 늘어난다.

사실상 분양가 전액에 가까운 현금을 들고 있어야 청약이 가능한 구조인 것이다. 게다가 내년 8월 입주를 앞두고 있어 당장 10개월안에 현금을 확보해야 하는 것도 만만치 않다.

또한 '6·27대출규제'로 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혀 청약 당첨후 전세를 놓는 것도 사실상 불가능해졌다.

이론상 세입자가 대출 없이 전액 현금으로 보증금을 납부할 경우 전세를 놓는게 가능하긴 하다. 하지만 반포동 일대 전세 시세가 20억여원에 달해 전액 현금납부 가능한 세입자를 찾는 것도 쉽지 않을 전망이다.

분양업계 한 관계자는 "정부규제 강화로 중산층의 상급지 갈아타기가 막히면서 고액자산가·현금부자들만 더욱 유리해진 구조"라며 "대출 영향을 받지 않는 현금부자들은 오히려 로또청약 문턱이 낮아진 꼴"이라고 말했다.