올해도 서울 청약은 현금부자들 잔치 … 계약금만 '억억억'

올해 서울 분양시장도 현금부자 잔치가 될 전망이다. '10·15부동산대책'으로 대출한도가 제한된 가운데 분양가격이 낮게는 10억원대 중반, 높게는 20억원을 훌쩍 넘기고 있어서다. 강남권 일부단지 경우 주변시세대비 수억원대 시세차익을 기대해볼 수 있지만, 대부분 실수요자에겐 계약금조차 내기 힘든 '그림의 떡'이 될 것으로 보인다.

12일 분양업계에 따르면 서초동 신동아아파트를 재건축하는 '아크로 드 서초'가 이달중 분양할 예정이다. 1161가구중 전용 59㎡ 56가구가 일반분양되며 공급가격은 18억~19억원대로 책정됐다.

주변대비 10억원이상 시세차익이 예상되지만 현금여력이 부족한 실수요자에겐 접근조차 어려운 구조다.

'10·15부동산대책'에 따라 15억원이하 아파트는 최대 6억원, 15억원초과~25억원이하는 4억원, 25억원초과는 2억원으로 주택담보대출 한도가 줄어든다.

아크로 드 서초 경우 대출가능분을 제외한 14억원을 최소한 현금으로 쥐고 있어야 한다.

특히 강남권 단지는 계약금 비중이 전체 분양가 20%다. 즉 해당단지에 당첨되면 한달내 3억6000만원을 계약금으로 납부해야 한다.

반포 옆 잠원동에선 내달 '오티에르 반포'가 분양된다. 전체 251가구중 78가구 일반분양으로 풀린다.

예상분양가는 전용 59㎡ 21억2500만원, 84㎡ 28억9000만원이다. 소형평형인 59㎡ 기준으로도 현금을 최소 17억원이상 들고 있어야 청약이 가능할 것으로 보인다.

특히 해당단지는 후분양 단지로 당장 오는 3월 입주를 앞두고 있다. 즉 당첨후 한달내 계약금과 중도금, 잔금을 모두 내야 하기 때문에 '선당후곰(선당첨 후고민)'은 금물이다.

이달 1·2순위청약을 받는 '드파인 연희'는 그나마 진입장벽이 낮은편이나 역시 수억원대 현금이 필요하다.

해당단지는 총 959가구중 전용 59~115㎡ 332가구가 일반분양으로 풀린다.

주택형별 분양가격은 △59㎡ 11억6100만~12억4300만원 △74㎡ 12억6300만~13억3100만원 △75㎡12억9000만~13억7900만원 △84㎡ 13억9200만~15억6400만원 △115㎡ 23억5900만원 등이다.

전용 59·74㎡와 84㎡ 일부 경우 분양가격이 15억원이하로 최대 6억원까지 대출이 가능하다. 다만 이 경우에도 59㎡ 기준 6억원 가까운 현금을 보유해야 안정적인 입주가 가능하다.

그외 반포주공 1단지 1·2·4주구를 재건축하는 '디에이치클래스트'가 상반기 공급을 앞두고 있다. 5007가구중 1832가구가 일반분양 물량으로 나온다. 예상분양가는 전용 84㎡ 기준 최고 30억원에 이를 것으로 예상된다.

예비청약자들의 발목을 잡는 것은 가격뿐만이 아니다. 실거주의무에 3년 전매제한, 최대 10년 재당첨 제한 등 까다로운 규제가 더해진다. 사실상 현금여력이 있는 자산가 중심으로 청약이 집중될 수밖에 없는 구조인 것이다.

서울 청약시장 진입장벽은 갈수록 높아질 것으로 예상된다. 

부동산 분양평가사 리얼하우스 통계결과 지난해 서울 민간 아파트 전용 84㎡ 분양가는 평균 19억493만원으로 19억원을 처음 돌파했다.

분양가 산정 기준이 되는 공사비와 인건비가 꾸준히 오르고 있어 분양가 상승세도 지속될 것이라는게 업계 분석이다.

김은선 직방 빅데이터실 랩장은 "고분양가 환경이 지속될 경우 분양시장은 공급지역과 가격에 따라 실수요자 체감도가 뚜렷하게 갈릴 것"이라며 "분양가 부담이 커지면서 자금 마련 중요성이 이전보다 한층 더 커졌다"고 말했다. 그러면서 "분양시점과 가격수준이 대출 등 자금여건에 맞는지, 청약 당첨후 실제 감당 가능한 수준인지 면밀히 점검해야 한다"고 강조했다.