李정부, 강남 매물 늘었다는데 … 씨 마른 전세에 서민들 눈물

정부가 '다주택자와의 전쟁'을 선포한 가운데 임대차시장 불안은 손 놓고 있다는 지적이 나온다. 김윤덕 국토교통부 장관은 연초 대비 강남3구(강남·서초·송파) 매물이 늘었다고 발표했지만 같은기간 전세매물은 감소했다. 전례없는 공급난 속에 양도소득세 중과까지 부활할 경우 매물 절벽과 전세값 폭등, 월세화 가속 등 부작용이 불가피할 것으로 보인다. 이재명 대통령이 다주택자를 몰아세우며 "청년들의 피눈물이 안보이냐"고 했지만 정작 정부 규제로 청년층 주거비 부담이 가중되고 있는 셈이다.

4일 부동산업계에 따르면 오는 5월9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시세보다 수억원 낮은 급매물이 일부 풀리고 있다. 다만 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 등 '3중 규제'와 대출 제한에 묶여있는 만큼 풀린 매물이 실제 거래로 이어질지는 미지수다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실 통계를 보면 지난달 1일 3351가구이던 송파구 아파트 매매 매물은 전날 기준 3896가구로 16.3% 증가했다. 같은기간 강남구는 7122가구에서 8098가구로 13.7%, 서초구는 5837건에서 6623건으로 13.4% 늘었다.

전날 김 장관은 해당통계를 두고 "올 들어 강남3구 매물이 10%대로 늘었다"며 "정상화로 가는 첫 신호"라고 자평했다.

문제는 양도세 등 부동산 세제를 통한 '다주택자 때리기'가 임대차시장 불안으로 직결될 수 있다는 것이다.

양도세 중과 부활로 똘똘한 한채 선호현상이 심화되면 필연적으로 전세 매물은 줄어들기 마련이고 이는 전세값 상승과 서민·청년층 주거비 부담으로 이어질 수 있다.

이미 서울내 전세 매물은 심각한 수준으로 줄고 있다.

지난 3일 기준 강남구 아파트 전세 매물은 5581가구로 지난달 1일 5996가구대비 7.0% 줄었다. 같은기간 서초구도 4159가구에서 3971가구로 4.6% 감소했다.

서울 전역을 기준으로 보면 매물 부족 상황이 더욱 눈에 띈다. 서울 전체 아파트 전세 매물은 지난 3일 기준 2만1470가구로 연초대비 6.9%, 전년동기대비 21.2% 급감했다. 1년여만에 6000여가구 가까운 전세매물이 증발했다.

전세 매물 품귀현상 원인으로는 규제와 공급난이 꼽힌다.

'10·15부동산대책'에 따른 실거주의무 강화로 다주택자들의 갭투자가 차단됐고 대출규제 탓에 매매수요가 전세로 대거 옮겨가면서 수급 불균형이 심화됐다.

신규 입주물량도 역대 최저 수준으로 줄었다. 직방 조사결과 올해 서울 아파트 입주물량은 1만6412가구로 지난해 3만1856가구에서 48% 감소했다. 특히 서울 25개 자치구 가운데 관악·금천·성동·용산·종로·중랑구 등 6곳은 신규 입주물량이 '제로(0)'일 것으로 예상된다.

이런 상황에서 양도세 중과가 오는 5월10일부터 확정적으로 재개됨에 따라 매물감소와 전세난이 불가피할 전망이다. 늘어난 세 부담에 다주택자들이 매물을 정리하고 강남권 똘똘한 한채만 보유할 경우 그만큼 임대차매물이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

이 경우 전세값이 뛰고 '전세의 월세화'가 가속화돼 무주택자들의 주거비 부담이 폭등할 수 있다. 

최근 이창무 한양대 교수 연구진이 펴낸 '이재명 정부 초기 부동산시장 현황 및 정책 진단' 보고서에 따르면 서울 아파트 월세가격은 종합부동산세를 처음 도입한 노무현 정부 때 약 20%, 종부세·양도세를 확대·강화한 문재인 정부 때 30% 넘게 상승한 것으로 나타났다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "양도세 중과는 다주택자 매물 출회나 부동산 시세차익에 대한 공공환수만으로 그치지 않고 임대차시장에 영향을 미칠 것"이라며 "특히 가족단위로 거주가능한 전세매물이 줄어들 가능성이 높은데 이는 공공임대나 기업형임대로 모두 대체하기 어렵다"고 지적했다.