이문3구역 1조 재개발 난항
건설사, 상가 비율 높아 외면

최근 재개발·재건축 수주전이 뜨거운 가운데 사업비 1조원이 넘는 서울 동대문구 이문3구역 재개발 사업이 건설사들로부터 외면 받아 눈길을 끈다.  3차례에 걸친 시공사 선정이 무산된 이유로 건설사들은 사업지의 높은 상가(판매시설)비율을 들고 있다.

15일 부동산업계에 따르면 이달 진행된 이문3구역 시공사 선정 입찰에 현대산업개발·GS건설 컨소시엄만이 응찰했다. 단독 응찰은 입찰이 성립되지 않아 결국 유찰됐다. 지난해에도 이문3구역은 시공사 선정을 시도했지만 응찰한 건설사가 없어 두 차례 유찰된 바 있다.

이문3구역은 사업비 1조2000억원에 달하고 4000여 가구를 조성하는 것으로 대형사의 관심이 크다. 지난달 진행된 현장 설명회에 △대우건설 △GS건설 △롯데건설 △SK건설 △현대산업개발 △호반건설 △쌍용건설 등이 참여하기도 했다.

그러나 대다수 건설사들은 사업지 내 상가비율이 높다는 이유로 입찰을 꺼려했다. 실제 이문3구역 상가 면적은 전체 13만7372㎡ 중 35%가 넘는 약 4만9000㎡에 이른다. 

정비사업 특성을 고려하면 시공사 선정 후 일반분양 시작까지 수년의 시간이 필요하다. 추후 부동산 시장이 급락해 미분양이 대거 발생하면 건설사는 부담을 느낄 수 밖에 없다. 여기에 상가분양 리스크를 떠앉게 되면 부담은 더 커진다. 특히 이문3구역은 대단지로 분양성적을 확신할 수 없는 것도 건설사들이 응찰을 피하는 이유다.

설명회에 참가한 A건설 관계자는 "사업검토 결과 수익성은 확보될 것으로 판단했다"면서도 "단지 규모와 비교하면 상가비율이 높아 부담스러운 게 사실"이라고 말했다. 

B건설 관계자도 "상가 비율이 높으면 사업 과정에서 지분 배분에 어려움이 따른다"면서 "추후 상가 세입자의 보상문제도 부담스럽다"고 설명했다.

실제 상가는 권리금 보상문제 등이 일반 주거지역보다 복잡하는 게 업계의 설명이다.

한 부동산업계 관계자는 "상가의 경우 전전대차 세입자가 많아 보상문제 해결까지 상당한 시간이 필요하다"며 "1개의 상가에도 여러 주인의 이해관계가 얽혀 있어 건설사들이 부담스러워한다"고 말했다.

앞서 이문3구역은 2008년 조합설립인가를 받고 다음 해 현대산업개발과 동부건설 컨소시엄이 시공사로 선정됐다. 그러나 동부건설이 경영악화에 빠지자 조합은 시공사 재선정을 결정했다. 

결국 조합 측은 내달 5일 총회을 통해 수의계약 여부를 확정한다는 계획이다. 국토교통부 고시 '정비사업의 시공사 선정기준'에 따르면 3회 이상 유찰된 경우 총회의 의결을 거쳐 수의계약이 가능하다.

조합 관계자는 "내달 진행될 총회에서 수의계약 여부가 결정될 것"이라며 "어떤 건설사가 시공사로 결정될지는 확답할 수 없다"고 말했다.

이달 진행된 시공사 선정에서 현대산업개발·GS건설 컨소시엄이 단독 응찰한 만큼 이들 건설사가 시공권을 따낼 것이라는 의견에 무게가 실리고 있다.

현대산업개발 관계자는 "애초 시공권을 가진 건설사로서 꾸준히 관심을 두고 있다"면서 "단 사업 규모가 큰 만큼 컨소시엄을 통해 이문3구역 사업에 참여할 것"이라고 말했다.

그러나 일부 주민들 사이에서 재개발 사업을 반대하는 목소리도 나오고 있다. 아파트 옥상에 들어설 SAM(지대공미사일) 진지가 이유다.

동네 한 주민은 "최근에야 단지 옥상에 군사시설이 들어온다는 이야기를 들었다"며 "조합 측은 이러한 사실을 조합원들에게 알리지 않았다. 정확한 정보가 없는 주민들은 불안에 떨 수 있다"고 말했다.