내년 부동산시장 불안감 확산, 달라지는 부동산제도 '관심'

잇따른 금융 악재에 내년 부동산시장에 대한 불안감이 퍼지고 있다. 실제 매매시장에는 가격 상승 폭이 감소하는 등 관망세가 나타났다. 이에 연말 부동산시장에서는 2016년 변화하는 정책과 이슈가 관심을 끌고 있다.

21일 부동산업계에 따르면 올해 부동산시장은 2014년 발표된 부동산시장 정상화 정책들이 시행되면서 활기를 띠었다. 지난해 정부는 7.24대책, 9.1대책과 후속조치, 부동산3법 통과 등 굵직한 이슈를 만들어 냈다.

이 과정에서 △LTV·DTI 규제완화 △기준금리 인하 △디딤돌대출 확대 △재건축 규제완화 △청약제도개편 △택지촉진법폐지 △분양가상한제 탄력적용 △재건축초과이익 환수 폐지(3년 유예) △재건축 조합원 보유 주택수 제한 폐지 등이 발표·시행됐다.

그 결과 올해 ㎡당 평균매매가격(KB국민은행, 지난 11월 기준)은 313만1000원으로 전년 말 294만5000원보다 18만6000원이 올랐다. 주택거래량도 지난 11월까지 누적 110만건을 기록, 역대 최고치를 찍었다. 신규 분양은 올해 민영 아파트 물량만 42만9000여가구를 기록했다. 3.3㎡당 평균분양가도 1천만원을 훌쩍 넘어서며 호황을 누렸다.

내년에는 주택담보대출 규제 강화, 비사업용토지 양도소득세 중과세 부활, 임대주택 취득세·재산세 부과, 모기지신용보증 도입 등이 시행된다. 우선 1월부터 신혼부부 디딤돌대출 지원이 확대된다. 생애최초 주택구입자가 아니어도 금리 우대를 받을 수 있게 된다. 이 경우 현 대출금리보다 0.2%포인트 혜택을 볼 수 있

다. 단 신혼부부 디딤돌대출과 생애최초 주택구입자 금리 우대는 중복 적용되지 않는다.

신혼부부 등 서민층이 3억원 이하 주택을 매임할 때 금리 부담을 낮춰 줄 수 있는 모기지신용보증(MCG)도 시행된다.

비사업용토지 양도세 중과제도 이달 부활한다. 비사업용토지는 나대지·부재지주 소유임야 등 재산증식수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 내년 1월 1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용토지는 양도 차익에 따라 16~48% 세율을 적용받게 된다. 단 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 10년 이상은 양도차익의 최대 30%를 공제받을 수 있다.

오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규 분양에 대한 취득세 감면 혜택도 올해 종료된다. 따라서 내년부터 4.6%의 세율이 적용된다.

주택담도대출 요건도 강화된다. 내년 2월부터 서울과 수도권 지역의 신규 주택구입용 대출은 LTV(주택담보인정비율) 또는 DTI(총부채상환비율) 60% 초과 대출 전액, 같은 차주의 3건 이상 주택담보대출에 대해 이자만 내는 기간을 최대 1년까지만 허용한다. 1년 이후부터는 이자와 원금을 나눠 갚는 비거치식·분할상환 방식이 적용된다. 총부채원리금상환비율(DSR)과 변동금리 상승가능금리도 도입, 차주의 상환 능력 심사가 강화된다. 지방은 5월부터 적용된다. DSR가 적용되는 만큼 지방도 사실상 DTI 규제를 받게 된다.

7월에는 LTV·DTI 규제 완화가 종료된다. DTI는 지난해 8월 전 금융권과 수도권에 60%로 LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정된 바 있다. 두 규제는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부가 결정된다. 따라서 7월 이전에 연장 여부를 검토할 것으로 전망된다.

12월에는 주택 임대소득 연 2000만원 이하 비과세 유예기간이 종료된다. 2017년부터는 임대소득 2000만원 이하도 분리과세가 적용된다.

부동산 호재로는 내년 2월 신분당선 연장(정자~광교 구간), 수인선 복선전철 송도~인천 구간이 개통된다. 정자~광교(12.8㎞) 구간을 잇는 신분당선은 수원 광교부터 분당 정자까지다. 수도권 남부에서 서울 강남을 바로 연결해 주목을 받고 있다.

수인선 수원~인천 복선전철은 총 52.8㎞로 인천구간(인천역~오이도간 20.5㎞), 안산선(12.4㎞), 경기도 구간(한양대역~수원역 19.9㎞) 등으로 구분된다. 인천구간 중 2012년 6월 오이도역~송도역간 13.1㎞ 구간이 개통된 데 이어 송도역~인천역간 7.4㎞ 구간이 내년 2월 개통된다.

4월에는 제20대 국회의원 선거가 있다. 선거철 표심을 잡기 위한 개발공약과 정책이 쏟아질 수 있어 지역별 온도차가 예상된다.

수도권 고속철도(KTX) 수서~평택, 성남~여주간 복선전철은 5월 개통 예정이다. 수서~평택 구간은 강남 수서에서 동탄을 거쳐 평택에 이르는 61.1㎞ 거리다. 성남~여주 복선전철 57㎞ 구간은 성남과 광주, 이천, 여주지역 11개 정거장을 운행하게 된다.

경춘선숲길 2단계는 10월 완공된다. 광운대역~(구)화랑대역~서울시계 총 6.3㎞ 길이를 3단계로 나눠 공원화가 추진 중이다. 2단계 구간은 총 면적 5만3860㎡로 경춘선 폐선부지 전 구간 중 가장 넓다. 3단계는 내년 5월 착공해 2017년 5월 완료 예정이다.

이 밖에도 내년 중도금 집단대출도 규제를 받을 전망이다. 정부는 한국주택도시보증공사(HUG)의 1인당 보증한도와 보증이용 건수를 제한하는 방안을 검토 중이다.