래미안 원페를라, 로또면 뭐하나 … 현금 13억원 있어야 청약접수

서울 서초구 방배6구역을 재건축하는 '래미안 원페를라'가 내달 3일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약일정에 돌입한다. 최대 7억원 시세차익이 예상돼 '로또'로 주목받고 있지만 섣부른 청약은 금물이다. 전용 84㎡ 기준 20억원을 훌쩍 넘는 분양가에 당장 납부해야 할 계약금만 5억원에 육박한다. 후분양단지로서 잔금납부까지 9개월 밖에 남지 않은 점도 염두에 둬야 한다.

 

21일 한국부동산원 청약홈에 따르면 해당단지는 지하 4층~지상 22층·16개동·1097가구 규모로 조성된다. 이중 조합원분 615가구를 제외한 482가구가 일반분양된다.

3.3㎡당 분양가는 6832만원으로 같은 방배동에 공급된 '디에이치 방배(6496만원)', '아크로 리츠카운티(6666만원)'를 훌쩍 뛰어넘는다.

주택형별 공급가격은 최고가 기준 △전용 59㎡ 17억9650만원 △전용 84㎡ 24억5070만원 △전용 106㎡ 29억9780만원 △전용 120㎡ 31억8400만원이다.

분양가는 △계약금 20% △중도금 60% △잔금 20% 비율로 책정됐다. 주택담보인정비율(LTV) 50%가 적용돼 중도금 10%는 자납해야 한다. 더불어 중도금 대출이자, 취득세 납부를 위한 현금도 필요하다. 

즉 계약금과 중도금 자납분, 잔금 등을 합해 분양가 절반에 해당하는 현금을 확보해둬야 '계약포기', '청약통장 재사용 불가'라는 불상사를 피할 수 있다.

당장 초기자금 마련부터 만만치 않다. 전용 84㎡ 최고공급가 기준 계약금만 4억9000만원으로 지방아파트 한채 값이다.

계약금 납부를 위해 신용대출을 고려해볼 수 있지만 1억원이하로 제한된다. 해당단지는 투기과열지구에 공급되기 때문에 계약금 납부목적으로 신용대출을 1억원초과할 경우 대출금이 회수되고 주택담보대출도 막히게 된다.

다만 부부가 각각 1억원이하 신용대출을 받는 것은 허용된다.

계약금을 납부했다면 다음은 중도금 자납분과 잔금이다.

중도금 자납분은 2억4500만원, 잔금은 4억9000만원으로 여기에 중도금 대출이자 2100여만원과 취득세(3.3%) 8100만원이 추가로 붙는다.

종합해보면 전용 84㎡ 최고공급가 기준 총 13억3000만원가량을 현금으로 미리 확보해둬야 하는 셈이다.

당첨후 잔금납부까지 기간이 9개월에 불과한 만큼 자금마련 일정도 체크해야 한다.

대출여력도 미리 확인해볼 필요가 있다. 오는 7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행돼 대출한도가 더욱 줄어들 수 있어서다.

3단계 스트레스DSR이 시행되면 1.50%포인트(p) 가산금리가 적용된다.

해당조건에서 중도금대출분인 12억2500만원을 100% 주택담보대출로 전환하려면 부부합산 연소득이 2억2000만원이상이어야 한다.

연소득을 충족해도 매달 빠져나가는 이자가 만만치 않다.

연소득 2억2000만원인 차주가 6.0% 금리(은행금리 4.50%+1.50%p)·30년만기에 원리금균등상환방식으로 12억2500만원을 대출받을 경우 매달 734만원이 빠져나간다.

자금이 부족하다면 전세를 놓는 방법도 고려해볼 수 있다. 단지는 실거주의무 3년 유예가 적용돼 전세를 받아 잔금을 치를 수 있다.

다만 인근 방배동 신축인 '방배 그랑자이' 전용 84㎡ 전세시세가 13억~14억원대인 것을 고려하면 세입자를 들여도 10억원가량 현금이 필요하다.

방배동 M공인 관계자는 "전세자금대출 규제 탓에 최근 임대차 수요가 뜸한 분위기"라며 "입주시점 전세시장 상황을 예측할 수 없기 때문에 무턱대고 청약을 넣는 것은 리스크가 있다"고 말했다.

단지는 내달 3일 특별공급을 시작으로 4일 1순위, 5일 2순위청약을 받는다. 당첨자발표는 내달 12일, 정당계약은 같은달 24~27일 진행되며 입주예정시기는 오는 11월이다.